新築マンション

つくばウェルビーイングプロジェクトはオススメ?価格・間取り・設備仕様・資産性・住環境をレビュー

引用:https://nishitetsu-sumai.com/tsukubagrandvilla/index.html

この記事で伝えたいこと!

現状のつくばの新築、中古マンションと比較しても相当安い!

安いだけでなく、設備仕様も標準以上!エリア最大規模ゆえの共用施設の充実度もエリアNo.1!

駅距離を許容できるなら間違いなく買い!


物件概要

  • 物件名:(仮称)つくばウェルビーイングプロジェクト
  • 所在地:茨城県つくば市竹園三丁目1番、2番
  • 交通:つくばエクスプレス「つくば」駅 徒歩10分
  • 総戸数:569戸(第1街区:366戸、第2街区:203戸)
  • 占有面積:65.00㎡~105.46㎡ 2LDK ~ 4LDK ※第一期予定
  • 規模:鉄筋コンクリート地上15階
  • 権利形態:所有権
  • 用途地域:第一種中高層住居専用地域
  • 駐車場:572台(自走式駐車場467台、平置き駐車場105台(平置き駐車場の内、身障者用駐車場3台、荷捌き・来客用3台を含む)(月額使用料:未定)
  • 駐輪場:第1街区A敷地(西):二段式下部スライド692台、サイクルポート20区画計753台:第2街区A敷地(東):サイクルポート127区画C敷地:サイクルポート76区画(内10区画は専用庭隣接の専用区画想定)計203区画:二段式下部スライド692台+サイクルポート223区画(月額使用料:未定)
  • バイク置場:10台(A敷地5台、C敷地5台)(月額使用料:未定)
  • 売主:西日本鉄道株式会社、東レ建設株式会社、株式会社長谷工不動産
  • 販売会社:株式会社長谷工アーベスト
  • 施工会社:株式会社長谷工コーポレーション
  • 設計:株式会社長谷工コーポレーション
  • 管理会社:株式会社長谷工コミュニティ


はじめに

マンションマカロン

新築マンション供給が続くつくばエリア最大規模の個性的な物件!

今回ご紹介する(仮称)つくばウェルビーイングプロジェクトはつくばエクスプレスつくば駅から徒歩10分の立地に位置する物件で、元々はNTTの社宅があった場所です。

つくばの研究学園都市は国策により1970年ごろから街づくりが行われて整備がなされました。当時から半世紀ほどが経過している現状は歴史を重ねている建物も多く、公務員宿舎や企業の社宅がそのまま残されて半分放置されているケースも珍しくありません。

中心部の吾妻、春日、竹園エリアを中心に公務員宿舎だけでも約8,000戸が建設されたことからも、この街のスケールが見て取れると思います。そして8,000戸のうち7割程度の削減がすで決定されているのです。

今後も新築マンションが続々と登場することがほぼほぼ固まっている状況で、例えば、当物件はつくばテラス、メイツつくばと併走しながらの販売になることは少なくとも確定しています。

そのような中、つくばウェルビーイングプロジェクトにはどのような魅力があるのかを資料やマップを何度も確認しながら妄想してみましたので、取り急ぎお届けいたします。

※MRがオープンしましたら訪問、記事追記を予定しております。

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レビュー

価格

予定価格はざっくり公開されておりまして、2,400万円〜6,500万円となっております。

占有面積は65.00㎡〜105.46㎡とあるため、坪単価は122万円〜203万円となります!

一部を切り取った数字ではありますが、超リーズナブルな価格であることは一目瞭然ですね!

さらに踏み込んでいくと、予定最多価格帯は3,800万円台(78戸)、75㎡台中心となっているのでここから算出した平均坪単価は約167万円となり、前述の最低最高坪単価からみても自然な数値であることが分かります。

坪単価122万円がパンダ部屋(客寄せのために極端に安くしている部屋)だとしても、一番広くて条件が良さそうな部屋も坪203万円というところにも結構インパクトを感じたので、全体的にも期待してしまいます。

ロケーション的に目の前にイヤな景色が広がるような住戸も少ないと思いますし、3,000万円以下の部屋は争奪戦になりそうですね。

逆に広い部屋に関しては高くはないものの、ここまで予算が伸びるのであれば駅近の既存中古マンションも選択肢に入ってくるかなぁと思います。

間取り

BA 105.46㎡ 4LDK

引用:https://nishitetsu-sumai.com/tsukubagrandvilla/index.html

BNr 97.24㎡ 4LDK

引用:https://nishitetsu-sumai.com/tsukubagrandvilla/index.html

AA 95.73㎡ 4LDK

引用:https://nishitetsu-sumai.com/tsukubagrandvilla/index.html

BI 81.02㎡ 3LDK

引用:https://nishitetsu-sumai.com/tsukubagrandvilla/index.html

AF 75.00㎡ 3LDK

引用:https://nishitetsu-sumai.com/tsukubagrandvilla/index.html

マンションマカロン好みの間取り

  1. エアリーヴィラ(南西向き)AA、AD(理由:グランドエントランスを通って帰宅できる)
  2. ブリーズヴィラ(南東向き)BA、BJ、BN(理由:東大通りに面せず駅距離も短い。デッキや共用部動線も良い)

※筆者の主観によるものにつき参考程度に捉えてください。

間取りは田の字メインの見慣れたものが多く並んでいます。

柱に関してはバルコニー面はアウトフレームとできていますが、共用廊下側は一部を除いて全食い込みです。

アルコーブはありませんが、廊下に迫り出したメーターボックスのおかげでごまかせてはいます。

今回は紹介できていませんが、郵送資料を見てみると一部住戸はアルコーブを思いっきり奥まらせていたり、クランクイン玄関だったりと際立って良い間取りも混じっているので、どれも同じ部屋というわけでもなさそうです。

角住戸は窓面がかなり豊かで開放感がありますので、予算が許すのであればアリですね!

後述しますが、広さによって設備仕様が異なるので合わせてご確認ください。


設備仕様

引用:https://nishitetsu-sumai.com/tsukubagrandvilla/index.html

主な設備仕様

  • 天井高最大2600
  • サッシ高2150
  • ディスポーザー
  • 食洗機
  • キッチンソフトクローズ収納
  • ガラストップコンロ
  • 床暖房
  • キッチン天板人工大理石
  • 洗面三面鏡
  • 複層ガラス
  • 保温浴槽
  • タンクトイレ
  • インターネットNURO光(各戸下り最大2GB)
  • IoT(床暖房・お湯張り)
  • 浴室サイズ(〜70㎡:1317、〜90㎡:1418、〜105㎡:1620)※推定
  • トイレ手洗いカウンター(90㎡以上)※推定
  • キッチンカウンター
  • エコジョーズ

※一部推定。MR訪問後に追記します。

価格は全体的にリーズナブルですが、設備は決して悪くありません。

まず総戸数を生かしてディスポーザーがあります!

床暖房、保温浴槽、IoT導入など生活上恩恵をダイレクトに受けやすい設備にも力が入っています。

そして驚くことに、天井高は最大2600mm、サッシ高は2150mm!!

千葉や都内のタワーマンションレベルです!!!

窓面の多い角住戸の開放感は特別なものになるでしょうね〜!

外観・共用施設

引用:https://nishitetsu-sumai.com/tsukubagrandvilla/index.html

詳細はまだ開示されていませんが、サイトや資料の画像を見る限りはバルコニー面が透明感のあるガラス手すりでモダンな印象、冠部分の庇が斜めに緩やかな角度を設けているのも高層住宅なのに低層ヴィラという雰囲気を醸していて素敵です。

15階建の3棟構成なのでスタイリッシュなのにかなり存在感のある洗練された空間になりそうです。


引用:https://nishitetsu-sumai.com/tsukubagrandvilla/index.html

敷地形状はやや歪ですが、北と東に大通り、東と南にペデストリアンデッキ含む道路と4面接道となっています。

木々が豊かな環境を上手く活用し、緑に包まれたヴィレッジ的空間を形成します。

そして広大な敷地を贅沢につかった100%以上の平置き・自走式駐車場、200%の駐輪場、さらに車寄せ、水盤、木造コモンヴィラ、などなど魅力が満載です。


引用:https://nishitetsu-sumai.com/tsukubagrandvilla/index.html

プロジェクト名が映す通り、コンセプトである「ウェルビーイング」を実現するための共用施設がこれでもかと詰め込まれているのがこのマンションの最大の特徴です。

自然を感じながらリフレッシュしたり、テレワークをしたり、エクササイズをしたりと、より良い生活を実現するための施設がたくさんあるのですが、中でも特筆すべき設備が!

なんとサウナがあります!!

しかも2区画!!

ひとつは横になれるタイプ、もう一つは4段タイプとなっているようです!

これはサウナーにはたまらない特別なものになりそうですね!

※さすがに水風呂まではないと思いますが詳細はMR訪問後に確認したいと思います笑

共用施設一覧

  • ワークカウンター
  • ラウンジ(ウェルカムラウンジ・フォレストラウンジ・アクアラウンジ)
  • カンファレンスルーム
  • テレキューブ
  • ワーキングエリアWiFi
  • コンシェルジュサービス
  • カフェ
  • 無人ストア
  • ベンダーコーナー
  • 専用カート
  • キッズ&パーティールーム
  • ゲストルーム
  • ランドリールーム
  • マルチスタジオ
  • リトリートスパ(サウナ)
  • カーシェアリング(テスラモデル3)
  • 電気自動車充電ステーション
  • 自走式立体駐車場
  • 車寄せ
  • 共用棟別棟(木造コモンヴィラ)



資産性・周辺相場

周辺中古の記事執筆段階での売り出し価格を挙げます。

当物件との比較材料としてご参照ください。

新築

  • つくばテラス(ルネつくばローレルコート) つくば駅徒5分 2023年8月竣工予定 平均坪単価222万円

中古

  • デュオヒルズつくばセンチュリー 駅徒歩11分 2020年築 75.32㎡ 4,750万円(坪単価208万円)
  • デュオヒルズつくば竹園 駅徒歩13分 2008年築 102.34㎡ 3,980万円(坪単価128万円)
  • デュオヒルズつくばエンブレム 駅徒歩4分 2017年築 80.96㎡ 5,480万円(坪単価223万円)
  • レーベンつくばコアリス 駅徒歩6分 2020年築 100.58㎡ 6,400万円(坪単価210万円)
  • デュオヒルズつくば吾妻 駅徒歩5分 2013年築 81.96㎡ 4,680万円(坪単価188万円)

当物件の価格目安

坪単価110万円〜205万円(70㎡換算で2,333万円〜4,346万円)

※坪単価とは3.3㎡あたりの価格です。※第一期予定価格による推定です。

将来のリセールバリュー

築10年時点 坪単価110万円〜150万円(70㎡換算で2,333万円〜3,180万円)

※現在の市況、周辺相場などから個人的見解のもと算出したものです。参考程度にご利用ください。

新築のつくばテラスが最低でも坪単価200万円弱なので駅距離を加味しても全体的に割安感がある。

当物件の西にあるデュオヒルズつくば竹園が築14年程度で坪単価128万円なので部屋によってはお得感すらある。

住環境

つくば市の住環境はいまさらお伝えするものでも無いと思いますが、とても綺麗に整備されていて住みやすいものとなっています。

ここ最近の新築マンションのなかでは駅から離れた立地となりますが、寄り道しなければペデストリアンデッキでほぼダイレクトアクセスできますし、途中で地上に降りればヨークベニマルやデュオヒルズつくばセンチュリーのベーカリークーロンヌに寄り道することもできます。

もちろん駅前のトナリエやBiviでもガッツリ買い物や外食をして帰ることもできます!

公園や小中学校もすぐ近くにありますし、つくば市立中央図書館も徒歩圏内。教育・住環境としては言うことないですね。

車を使えばイオンモールや研究学園駅周辺の各種施設もサクッと行けますし、つくばは本当にいいところです。


総評

良い点

  • 駅遠とはいえ新築・中古相場を比較してもリーズナブルな価格。
  • 価格は安いのに室内設備の手抜き感がほぼない。
  • 天井高最大2600mm、サッシ高2150。
  • エリア最大の戸数を生かした共用設備の多さ、存在感。
  • 大規模なのに採光面の不安、建物の圧迫感が少ない。
  • ペデストリアンデッキでの往来が便利。
  • 駅導線上にスーパーがある。
  • 平置き・自走式立体駐車場100%、駐輪場200%。

イマイチな点

  • つくば駅徒歩10分はなんだかんだ近くはない。
  • カームレジデンスは一段と遠い。
  • 敷地内東の駐車場、駐輪場だけ特別離れており不便。
  • グランドエントランスは二層吹き抜けで素敵だが、エアリーヴィラ住人以外は使いにくい。
  • グランドエントランス以外のエントランスは普通。
  • 駅から一番近いエアリーヴィラのエントランス導線が悪い。(ペデストリアンデッキから離れている)

以上、つくばウェルビーイングプロジェクトをご紹介いたしました。

MR訪問をしていない(まだ案内を開始していない)状態ではありますが、サイトや資料を確認した段階で間違いなくオススメできる物件だと断言できます。

駅から離れていることはもちろんデメリットになりますが、それを勘案してもお釣りが来まくる物件です。

マンションマニアさんがよくおっしゃるように、

「駅から離れただけの価値が価格以外にあるか」

どうかに関してチェックしてみましょう。

  • つくばエリア最大の総戸数569
  • ディスポーザー完備
  • サウナやワークカウンター、マルチスタジオなど多彩かつ特別感のある共用設備
  • コンシェルジュサービス
  • ゆとりのある敷地、配棟
  • 自走式立体駐車場100%、駐輪場200%
  • 付近の築浅物件と同じ、もしくは安い価格帯


リセールバリューを求める場所では正直ありませんが、それでもある程度の価値を維持できると期待できるようなクオリティと価格だと感じました。

これは私の個人的な意見なのですが、

つくばに住む価値がなにかと考えた時、駅近が絶対条件!!という人ばかりではないと思うのです。

自然、綺麗な街並み、教育環境、あとは価格(広さ)なども検討材料になります。

そんな場合にウェルビーイングプロジェクトはかなり条件のいい新築マンションになるのかなと感じました。


なお、上の写真を見ていただければ感じていただけると思いますが、

つくばの中心にはまだまだ再開発や建て替えの可能性を感じる歴史ある建物や敷地がたくさんあります。

今後の市場では一層多くの物件が比較対象になると思いますが、エリア最大規模かつ特別感のある共用設備は大きな武器になることは間違いないでしょう。

駅遠かつ総戸数が多い物件なので、売主側が強気で勝負できないと踏んだ答えが今の予定価格だと思いますが、これからつくばでマンション購入を検討される方々の関心をしばらくの間集め続けるのではないでしょうか。

まもなく始まる販売の流れに注目したいと思います!


現地レポート

※モデルルーム訪問後に追記いたします。

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