新築マンション

【オンライン説明会】プラウド水戸桜川はオススメ?価格・間取り・設備仕様・資産性・住環境をレビュー

引用:https://www.proud-web.jp/mansion/e116590/

この記事を読むと分かること

物件の基本的な情報、現地を実際に訪問した感想

予定価格、間取り、主な設備仕様、周辺相場と比較した際の客観的な意見

物件の良い点、イマイチな点

※オンライン説明会での情報をもとに4/11に追記しております。

物件概要

  • 物件名:プラウド水戸桜川
  • 所在地:茨城県水戸市桜川一丁目3番8他(地番)
  • 交通:JR常磐線・水戸線・水郡線・鹿島臨海鉄道大洗鹿島線 「水戸」駅 徒歩3分
  • 総戸数:125戸(非分譲住戸3戸含む)
  • 占有面積:53.07 m2 ~ 95.14 m2 2LDK ~ 4LDK
  • 規模:鉄筋コンクリート地上15階
  • 権利形態:所有権
  • 用途地域:商業地域
  • 駐車場:125台(敷地内機械式63台、敷地内平置5台、敷地外57台)※4/11追記
  • 駐輪場:
  • バイク置場:
  • 売主:野村不動産株式会社・京阪電鉄不動産株式会社
  • 販売会社:販売提携 (代理):野村不動産ソリューションズ株式会社・株式会社長谷工アーベスト
  • 施工会社:株式会社長谷工コーポレーション
  • 設計:
  • 管理会社:野村不動産パートナーズ株式会社


はじめに

引用:https://www.proud-web.jp/mansion/e116590/
マンションマカロン

茨城出身かつ、水戸の高校に通っていた私としてはかなりの注目物件です!

プラウド水戸桜川はJR水戸駅徒歩3分の位置に新築されるマンションです。プラウド水戸三の丸がつくばに次ぐ茨城県プラウド第2号として供給され竣工前にすでに完売していることから、当物件に関しての注目度も高まるのが自然と考えます。

私は茨城県出身で水戸駅周辺の高校に通っていたこともあり、プラウド水戸桜川がいかに魅力的な物件か身を持って実感しております。

まず、水戸駅に関して簡単に触れますと、JR常磐線、JR水郡線、鹿島臨海鉄道鹿島線の3路線が交差する茨城県でも屈指のターミナル駅です。

もちろん、茨城県が車社会であることは間違いないのですが、水戸駅周辺に高校や大学、そして企業が集約されていることもあり、乗降者数は県内の駅ではトップの約6万人となっています。

その水戸駅の南口に当物件が建つことになりますが、なんとペデストリアンデッキで物件付近までつながっています。

そして信号なしでエントランスまで到達できるという神立地です。

さらには、全戸南向きかつ桜川沿いということで採光・眺望抜群ときています。

・・・このままだとイントロで語り尽くしてしまう勢いなので、一旦はここで留めておきましょう。

兎にも角にも、かなり魅力あるマンションになるということは地元感覚でも間違いありません。

※本記事は速報として先行公開いたします。情報が更新されましたら随時追記していきます。

レビュー

予定価格(4/11追記)

Atype 60.28㎡ 2LDK

3F 3,400万円台(坪186)

8F 3,600万円台(坪197)


Btype 87.93㎡ 4LDK

3F 6,100万円台(坪229)

8F 6,300万円台(坪236)

13F 7,200万円台(坪270)


Ctype 75.6㎡ 3LDK

3F 4,700万円台(坪205)

8F 4,800万円台(坪210)

13F 5,100万円台(坪223)


Dtype 78.68㎡ 3LDK

3F 4,800万円台(坪201)

8F 5,000万円台(坪210)

13F 5,300万円台(坪222)


Etype 78.68㎡ 3LDK

3F 4,800万円台(坪201)

8F 5,000万円台(坪210)

13F 5,300万円台(坪222)


Ftype 79.8㎡ 3LDK

3F 4,800万円台(坪201)

8F 5,000万円台(坪207)

13F 5,200万円台(坪215)


Gtype 76.48㎡ 3LDK

3F 4,700万円台(坪203)

8F 4,800万円台(坪207)

13F 5,000万円台(坪215)


Htype 90.6㎡ 4LDK

3F 6,500万円台(坪237)

8F 6,700万円台(坪244)

13F 7,000万円台(坪255)


Itype 72.67㎡ 3LDK

3F 4,300万円台(坪195)

8F 4,500万円台(坪204)

13F 4,500万円台(坪209)


平均坪単価 221万円


※全て第1期の予定価格です

間取り

Atype 60.28㎡ 2LDK

引用:https://www.proud-web.jp/mansion/e116590/

当物件は前作のプラウド水戸三の丸につづいて長谷工コーポレーション施工(未発表ですが設計もおそらく長谷工?)となりますが、間取りに関してはいい意味で板状マンションにありがちな田の字型ばかりでなく、ワクワクするものが多く含まれております。

まずこちらのAtypeは北西向きの住戸です。南面こそ取れないものの、ワイドスパンかつ高層階であれば千波湖ビューをギリギリ楽しめそうです。

キッチンが壁を向く形にはなりますが、その分部屋を広く使えるので、シングル・ディンクス・セカンドハウス的な使い方には合いますね。

Btype 87.93㎡ 4LDK

引用:https://www.proud-web.jp/mansion/e116590/

南西向きの角住戸で、居室すべてが窓に面している条件の最も良い部屋のひとつです。

洋室3つがリビングインとなりますが、柱がほぼ食い込まない効率的な間取りです。

しかも、しっかりとしたアルコーブ、玄関クランクイン、浴室サイズも1620と大きめで全体的にハイスペックでまとめています。

ただその反面、LDの開口部が狭かったり、ウォールドアなどでLDと連結できる部屋がなかったりする点はマイナスポイントでしょうか。

広めの部屋なのにLDは一回り小さい部屋とそう変わらない面積というのは4LDKゆえにトレードオフといったところです。

Etype 78.68㎡ 3LDK

引用:https://www.proud-web.jp/mansion/e116590/

横長リビングの南向き中住戸です。

特筆すべきポイントはありませんが、横長ゆえに4連サッシとできており、開放的な駅前ライフを楽しめます。

Ftype 79.8㎡ 3LDK

引用:https://www.proud-web.jp/mansion/e116590/

桜川ビューの南向き中住戸で、ありがちな田の字間取りです。

ウォールドアで洋室3をLDに連結できるので、家族構成に応じてフレキシブルに間取りを変えられます。

収納時、壁際に少しドアがはみ出るタイプにはなります。

Htype 90.6㎡ 4LDK

引用:https://www.proud-web.jp/mansion/e116590/

南東の角住戸で最も条件の良い部屋その2です。

Btypeとの大きな違いは、洋室3と4をウォールドアでLDに繋げられる点です。

他にもLDが二面採光だったり、キッチンに窓があったりと特徴があります。

2部屋がLDと独立しているのもいいですね。

ただその反面、洋室4には窓がなかったり、廊下に割かれる面積が広かったりとデメリットもあります。

Itype 72.67㎡ 3LDK

引用:https://www.proud-web.jp/mansion/e116590/

個人的に一番好きな(おすすめという意味ではなく興味深い)部屋です。

南面こそ取れませんが、その代わりに北東西の3方向に開口部がある板状マンションでは珍しいタイプです。

柱が結構食い込んではいるものの、廊下が短いため部屋効率は悪くありません。

全ての部屋がリビングインにはなりますが、洋室2は一応ウォールドアなのでLDに連結すれば広い2LDKとしても使えます。

デメリットは、洗面所もリビングイン(LDの空調が効くので個人的には好み)になるほか、バルコニーが狭い点ですね。


設備仕様(4/11追記)

主な設備仕様

  • 可動式ルーバー面格子
  • キッチン立ち上がりカウンター(オプションでフラットにできる)
  • キッチンホーローパネル
  • 洗面台三面鏡木枠フレーム
  • 浴室カラリ床
  • 浴室ブラケットライト
  • クレイドル浴槽
  • トイレ手洗いカウンター(計画変更)
  • ローシルエットトイレ(計画変更)
  • バルコニー奥行き最大2.2m
  • バルコニー手すり 反射ガラス+乳白色

外観・共用施設(4/11追記)

引用:https://www.proud-web.jp/mansion/e116590/

3面接道のそこそこ綺麗な土地となっており、歩いて帰ってきて敷地で一番駅に近い北東部分にエントランスが設けられます。

北東部分の食い込んでいる部分は日産レンタカーが建っています。

1階部分はおそらくラウンジ、駐輪場、駐車場に割り当てられるため、住戸は2階以上となります。

駐車場は北西部分にも設けられていますが、前後に並んでいる不思議な形状のため、詳細が気になります。

入庫口と出庫口がそれぞれ設けられているのは便利ですね。

引用:https://www.proud-web.jp/mansion/e116590/

二層吹き抜けのエントランスホールは石張りの壁面にどっしりとした柱、庇の裏面も木目調としておりめちゃくちゃかっこいいですね!

これだけでも高級分譲マンションプラウドに住んでいる満足感を得られそうです。

その代わり、エントランスホールとラウンジ以外に目立った共用施設はありません。

共用施設一覧

  • ウッドラウンジ
  • ワークスペース
  • 宅配ロッカー
  • 24時間ゴミステーション
  • 防災倉庫

管理費+修繕積立金は合計3万円前後を予定。

駐車場は機械式・敷地外1.5万円、平置きは2万円超を予定。

管理は月〜金9-15時。午前中のみ清掃スタッフ2人配置。

資産性・周辺相場(4/11追記)

周辺中古の記事執筆段階での売り出し価格を挙げます。

当物件との比較材料としてご参照ください。

新築

中古

  • センチュリー水戸サウスゲートタワー 水戸駅徒歩2分 2008年築 88.9㎡ 2,880万円(坪単価107万円)
  • レーベン水戸 THE PREMIERE 水戸駅徒歩8分 2018年築 93.6㎡ 5,980万円(坪単価210万円)
  • レーベン水戸 THE PREMIERE 水戸駅徒歩8分 2018年築 87.61㎡ 3,780万円(坪単価142万円)
  • 三の丸グランキャッスルタワー 水戸駅徒歩8分 2001年築 75.08㎡ 2,200万円(坪単価97万円)

当物件の価格目安

平均坪単価221万円(70㎡換算で4,688万円)

予想価格帯 坪200〜300万円

※第1期の予定価格から算出

将来のリセールバリュー

築10年時点 Dtype 78.68㎡ 3LDK 8F 5,000万円台(坪210)→ 3,000万円(坪126)

※現在の市況、周辺相場などから個人的見解のもと算出したものです。参考程度にご利用ください。

築14年のセンチュリー水戸サウスゲートタワーの眺望の良い部屋が坪110万円前後であることを基準に推定。

今後の北口含めた周辺開発とプラウドブランド浸透へ期待を込めて…


住環境

引用:https://www.proud-web.jp/mansion/e116590/

住環境に関して特筆すべきは、水戸駅徒歩3分でありながらも桜川に面していることで南面の採光・眺望が半永久的に維持できる点です。

しかも桜川沿いは美観的にもなかなかイイ感じで、地元の方々のお散歩コースにもなっています。

その名の通り桜並木が形成されており、春になれば桃色のリバーラインが楽しめます。

その他、駅中にはスーパーや家電量販店などが入っており、車なしでもサクッと日常買い物も済ませることができます。

小学校は三の丸小で、駅を越えて徒歩で通うという面白い通学路となります。

勉強を頑張れば水戸一高や水戸二高にも徒歩で行けます。

引用:https://www.city.mito.lg.jp/000271/000273/000284/000335/p006174.html

ちなみに、川沿いということで洪水ハザードマップとしては色がついています。

プラウド水戸桜川の建設地は3〜5mと、こちらも桜色に染まっております。

ただし、この桜川が決壊して洪水が起きたと言う話は直近のデータでは見つかりませんでしたし、もし起きたとすればそれは上記のエリアが概ねアウトという事態ですから、ある程度は割り切れるかと個人的には思います。

さらに住戸は2階以上なので、自宅が水の中ということはまず起きないでしょう。

Google Earthで様々な角度から現地を観察してみました。

上空からの写真で、黄色の矢印が建設地です。

俯瞰図を見ればよくわかりますが、水戸駅周辺で南面がしっかりと取れるスペースというのはかなり希少です。

駅から伸びている橋付近には少なくとも当物件の土地しかマンションを建てられそうな場所はありませんし、現地の北西にある駐車場に建ったとしても、こちらは大通り沿いかつ南にはすでに建物がかぶってきます。駅距離も大差ありません。

今度は南向きの眺望シミュレーションです。

対岸に建物はありますが、距離があるので圧迫感はほぼありません。

高層階であれば抜けるかもですが、価格次第では低層でも良いと思います。

東向きの眺望としては、高い建物がかぶってきます。

角度をつければ川に沿って抜けてくるので、写真以上の開放感は得られると思います。

最後に西側です。

やや高い建物があるため、高層階にならないと抜け感は得られないかもしれませんが、角住戸であれば千波湖を臨めます。

花火大会もバッチリ観覧できますね。

総評(4/11追記)

良い点

  • 水戸駅徒歩3分の物件は超希少
  • 駅近なのに南面の眺望・採光が永久に保証される物件は超超希少(今後もほぼ出ない)
  • 占有部仕様が高め
  • ペデストリアンデッキ+信号なしの駅導線
  • 西向き、東向き住戸も間取りがいい
  • 高級感を放つ外観、エントランス
  • 三の丸小学区

イマイチな点

  • 洪水ハザードマップで桃色 → 住戸は2階以上、1階の電気系統やEVも防潮板や水密扉などで対策は徹底
  • 価格(未定だがおそらく水戸最高金額) → 高過ぎ。特に角住戸は異常な単価
  • 車必須の水戸なのに駐車場設置率はおそらく100%ではない → 駐車場設置率100%だが敷地外(徒歩5分のエクセル南駐車場)に57区画間借り
  • 間取り図上トイレの手洗いカウンターが見当たらないので、占有部仕様は特別豪華ではなさそう →ディスポーザーがない

個人的な感想にはなりますが、立地や外観、ブランド力からみて水戸駅NO.1マンションの一つといっても違和感のないクオリティだと思います。

近隣に駅徒歩2分のサウスゲートタワーはありますが、南面に大同生命ビルが被ったり、大通り沿いだったりとマイナス面も内包していたところ、当物件は大きなデメリットを感じません。ハザードにかかるのは同じですし。

なお、水戸駅の北口にもマンションを計画できる場所はたくさんあります。

わかりやすい例としては、上記の通りリヴィン跡地がずーっと空っぽのまま残っていますから、そちらにペデストリアンデッキ直結のタワマンが経つ可能性はあります。

とはいえ、北口の賑やかな雰囲気の中に暮らしたい人と、南口のゆとりある日常を楽しみたい人では求めるものがまるで違うでしょうから、大きく競合はしないはずです。

そして車社会の水戸、点在する駐車場がいつマンションに変わっても不思議ではないリスクを考えれば、当物件のポジションがいかに希少性に富んでいるのかはご理解いただけるのではと思います。

現状私は都心勤務のため、水戸に住むのは結構きついものがありますが、もし県央から通える場所に勤務している環境であったならば、間違いなく手をあげていました。

プラウド水戸三の丸も既に竣工前完売済みとかなりの注目を集めていましたが、常磐線と水郡線に囲まれている独特な土地は好みが分かれたはずです。

今回は駅距離も近い上にハザード以外のデメリットがほぼないので、前作以上の人気物件になるのは間違いないと思います。

オンライン説明会後の感想(4/29追記)

オンライン説明会を通して判明した情報(設備仕様・価格など)を追記しましたので、ご参照ください。

設備仕様に関しては、当初サイトに記載されていた内容以上にグレードアップされていたためテンション上がりました!

例えば、可動式ルーバー面格子、2.2mバルコニー、キッチンホーローパネル、クレイドル浴槽、木枠フレーム洗面鏡など。

そして当初は予定されていなかったトイレ手洗いカウンターとローシルエットトイレへの変更も驚きました。※掲載している間取り図は変更前なのでトイレ部分にカウンターの記載がありません。

面談時に営業担当者の方に対応の意図を伺ったところ、クオリティブランドである野村不動産のプラウドをより体現するために、社員が要望を出して変更したとのことでした。

私自身過去に見たことのない事例だったので、こんなことがあるんだなぁと感動した次第です。


ただし、同時にガッカリしたポイントも結構ありました。

ディスポーザーがない点には目をつむれたとしても、

駐車場が5台の平置き以外はオール屋外の機械式。

だけでなく、半分程度をエクセル南の駐車場に間借りするという有様です。

いくら水戸駅至近の好立地とはいえ、茨城県で車を持たないということは、行動範囲が自転車で駆け回る学生と同じであることを意味します。※商業施設も当たり前のように駅から離れた場所にバンバン建っています。

つまり、敷地内に駐車場が確保できないということは、一家に1台どころか一人1台保有するのが当たり前のこの土地では考えられないことなのです。

いくら希少立地とはいえ、駐車場はどうにかして敷地内に100%用意するべきだったと思いました。

ちなみに、駐車場代は敷地内機械式も敷地外も同じ15,000円を予定しているとのことでした…



そして、これらを総合しての予定価格に関しては、相場を大幅に超えたものでした。

築浅物件は坪200万円程度で売り出されていますが、これはあくまで築浅ゆえの価格です。

トップレベルかつプラウド水戸桜川と同等の徒歩2分サウスゲートタワー(築14年)ですら坪110万円のエリアです。

平均坪220万円。流石のプラウドとはいえ、ある程度の値下がりの可能性は飲まざるを得ないでしょう。


マンションとしては非常に高品質で、住んだ際の満足度や所有欲は過去に類を見ないものになるのは間違いありません。

なんなら、すでに完売しているプラウド水戸三の丸を大きく越えたクオリティとなっています。

ただし、昨今一層注目されてるリセールバリューや価格の維持などに関しては正直期待できないと思います。


総評としては、

「早期売却の予定がなく、水戸駅前で開放的かつ高品質な設備に囲まれた生活がしたい!」

という方にはかなりオススメできる物件だと思います。


もし資産性を求めるならば、先日計画発表された、北口ペデストリアンデッキ直結、前述したリヴィン跡地に建設予定のフージャースコーポレーション分譲(デュオヒルズ水戸※予想)の低層階などの方がよろしいかと!


後日モデルルームにお邪魔させていただく予定なので、訪問後は別途記事にする予定です!

↑続報です!


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