新築マンション

【現地・モデルルーム】つくばウェルビーイングプロジェクト(つくばグランヴィラ) 駅距離クリアできるならオススメ!

記事のポイント

予定平均価格はブリーズヴィラ4,400万円(坪単価178万円)、エアリーヴィラ3,800万円(坪単価165万円)

共用施設が豊富だが、管理費は191円/㎡、修繕積立金は80円/㎡(初期設定)とそこそこリーズナブル

建築敷地が3m程度底上げされるなど、想像以上の存在感。大通り角地の立地も相まって竣工後確実に目立つマンション

駅距離と入居時期がクリアできるならかなりオススメできる物件


はじめに

MR訪問から時間が経ってしまいましたが、第1期申し込み期限が7月11日と迫っているため、ポイントをなるべく簡潔に共有させていただきます。

概ねの感想としてはツイートした通り、つくばで検討するなら全体的に満足を得やすいオススメできるものとなっておりました!

https://twitter.com/mansion_watch/status/1523277402834894848

本記事では、ツイートの内容を補足、更新しつつ、最後に個人的にオススメしたい部屋をご紹介いたします。


レビュー

予定価格

エアリーヴィラ(南西向き)

平均坪単価は165万円、グランドエントランスの真上にくる本マンションの顔となる角住戸には他に比べて1割程オンされているイメージです。

最上階プレミアムもほぼなさそうなので、倍率や予算次第では狙っても面白いかもしれません。

中住戸の価格に差がないのであれば、あとは好きな間取りを選んでいいと思います。


ブリーズヴィラ(南東向き)



平均坪単価は178万円、エアリーよりも全体的に1割程度高めの印象です。

南がしっかり取れていて、中庭に近い、そして学園東大通りに面していないことが理由かと思います。


余談ですが、一年遅れで販売、竣工予定のカームヴィラに関しては値上げを予定しているとスタッフの方が言及していました。

よって、駅距離や導線条件に劣るカームヴィラを待つ理由はありません。


※5月時点の予定価格につき実際の販売価格と解離がある可能性があります。傾向は同じだと思いますので参考程度にご覧ください。



現地

グランドエントランスがくる角地正面です。

東西に貫く土浦学沿線は研究学園までの幹線道路のため、交通量はかなりものです。

その代わりマンションはめちゃくちゃ目立ちます。

エアリーヴィラが面する学園東大通を北から。

駅からの最短ルートですとペデストリアンデッキではなく信号を渡ることになります。

エアリーヴィラからの主開口部方向です。

つくばは中心部の道路が非常に広いので、万が一向かいの敷地が再開発されたとしても圧迫感はないと思います。

WBPの建物自体もかなりセットバックしますので、むしろ低層でも緑を臨めるので悪くないと思いました。

敷地配置図
引用:https://nishitetsu-sumai.com/tsukubagrandvilla


設備仕様(追加)

引用:https://nishitetsu-sumai.com/tsukubagrandvilla/index.html

主な設備仕様

  • 天井高最大2600
  • サッシ高2150
  • ディスポーザー
  • 食洗機
  • キッチンソフトクローズ収納
  • ガラストップコンロ
  • 床暖房
  • キッチン天板人工大理石
  • 洗面三面鏡
  • 複層ガラス
  • 保温浴槽
  • タンクトイレ
  • インターネットNURO光(各戸下り最大2GB)
  • IoT(床暖房・お湯張り)
  • 浴室サイズ(〜70㎡:1317、〜90㎡:1418、〜105㎡:1620)※推定
  • トイレ手洗いカウンター(90㎡以上)※推定
  • キッチンカウンター
  • エコジョーズ

★下記追加

  • 天井高:1〜4F2,600、5〜9F2,550、10〜15F2,500 ※サッシ高は全て2,150
  • BAタイプのみトイレ手洗いカウンター付き
  • エレベーターは各棟2機ずつ
  • ゴミ捨て場、メールボックスは3棟で2箇所
  • 収納扉面材合わせ
  • 収納引き戸下レール
  • 浴室タオルバー1本
  • 浴室収納ソフトクローズなし
  • AAタイプ1Fのみテラスにインターロッキング標準
  • バルコニー手摺:1Fメッシュ、2Fルーバー+乳白、3〜透明ガラス(11Fのみアクセントルーバー+透明ガラス)
  • 隔板トールタイプ
  • 直床
  • PRCスラブ(アンボンド工法)※梁が少なく天井が高く感じる



外観・共用施設(追加)

引用:https://nishitetsu-sumai.com/tsukubagrandvilla/index.html

共用施設一覧

  • ワークカウンター
  • ラウンジ(ウェルカムラウンジ・フォレストラウンジ・アクアラウンジ)
  • カンファレンスルーム
  • テレキューブ
  • ワーキングエリアWiFi
  • コンシェルジュサービス
  • カフェ
  • 無人ストア
  • ベンダーコーナー
  • 専用カート
  • キッズ&パーティールーム
  • ゲストルーム
  • ランドリールーム
  • マルチスタジオ
  • リトリートスパ(サウナ)
  • カーシェアリング(テスラモデル3)
  • 電気自動車充電ステーション
  • 自走式立体駐車場
  • 車寄せ
  • 共用棟別棟(木造コモンヴィラ)

★下記追加

  • サウナは外気浴+シャワーつき ※お風呂はなし、予約必要
  • テレキューブ ※有料
  • カフェはコンシェルジュがサーブ(9:00〜17:00)
  • マルチスタジオには簡易筋トレ器具備え付け
  • 駐輪場設置率200%
  • 駐車場設置率100% ※第1期特典で2台目も1年間確保可能

資産性・周辺相場

周辺中古の記事執筆段階での売り出し価格を挙げます。

当物件との比較材料としてご参照ください。

新築

  • つくばテラス(ルネつくばローレルコート) つくば駅徒5分 2023年8月竣工予定 予定平均坪単価222万円
  • メイツつくば つくば駅徒歩5分 2024年4月竣工予定 予定平均坪単価220万円

中古

  • デュオヒルズつくばセンチュリー 駅徒歩11分 2020年築 75.32㎡ 4,750万円(坪単価208万円)
  • デュオヒルズつくばセンチュリー 駅徒歩11分 2020年築 75.32㎡ 4,280万円(坪単価188万円)※上記価格更新
  • デュオヒルズつくば竹園 駅徒歩13分 2008年築 102.34㎡ 3,980万円(坪単価128万円)
  • デュオヒルズつくばエンブレム 駅徒歩4分 2017年築 80.96㎡ 5,480万円(坪単価223万円)
  • デュオヒルズつくばエンブレム 駅徒歩4分 2017年築 80.96㎡ 4,990万円(坪単価203万円)
  • レーベンつくばコアリス 駅徒歩6分 2020年築 100.58㎡ 6,400万円(坪単価210万円)
  • レーベンつくばコアリス 駅徒歩6分 2020年築 67.48㎡ 4,180万円(坪単価204万円)
  • デュオヒルズつくば吾妻 駅徒歩5分 2013年築 81.96㎡ 4,680万円(坪単価188万円)
  • エスペリアつくば竹園 駅徒歩5分 2005年築 102.25㎡ 4,980万円(坪単価161)

当物件の価格目安

坪単価110万円〜205万円(70㎡換算で2,333万円〜4,346万円)

坪単価150万円〜200万円(70㎡換算で3,181万円〜4,545万円)

※坪単価とは3.3㎡あたりの価格です。※第一期予定価格から

将来のリセールバリュー

築10年時点 坪単価110万円〜150万円(70㎡換算で2,333万円〜3,180万円)

※現在の市況、周辺相場などから個人的見解のもと算出したものです。参考程度にご利用ください。

新築のつくばテラスが最低でも坪単価200万円弱なので駅距離を加味しても全体的に割安感がある。

当物件の東にあるデュオヒルズつくば竹園が築14年程度で坪単価128万円なので部屋によってはお得感すらある。
開示された1期予定価格の情報では坪150万円〜となるため、お得感は微妙に薄れたものの、新築の中では割安感がある。

徒歩10分前後マンションの中では規模感やスペック面で有利な点が多く、中古と比較してもWBPを選ぶ理由はある。


維持費

管理費・修繕積立金

管理費:191円/㎡ ※75㎡で14,325円

修繕積立金:80円/㎡ ※75㎡で6,000円


総評

予定価格のほか、MR見学を通して新たに得た情報をまとめました。

前回の記事と重複しますが、再度本物件の良い点、イマイチな点を共有いたします。※一部追記

良い点

  • 駅遠とはいえ新築・中古相場を比較してもリーズナブルな価格。
  • 価格は安いのに室内設備の手抜き感がほぼない。
  • 天井高最大2600mm、サッシ高2150。
  • エリア最大の戸数を生かした共用設備の多さ、存在感。
  • 大規模なのに採光面の不安、建物の圧迫感が少ない。
  • ペデストリアンデッキでの往来が便利。
  • 駅導線上にスーパーがある。
  • 平置き・自走式立体駐車場100%、駐輪場200%。

★下記追加

  • ネットがNURO光(各戸2GB)

イマイチな点

  • つくば駅徒歩10分はなんだかんだ近くはない。
  • ペデストリアンデッキを利用すると時間がかかる。
  • 第2工区のカームレジデンスは一段と遠い。
  • 敷地内東の駐車場、駐輪場だけ特別離れており不便。
  • グランドエントランスは二層吹き抜けで素敵だが、エアリーヴィラ住人以外はやや使いにくい。
  • グランドエントランス以外のエントランスは普通。
  • 駅から一番近いエアリーヴィラのエントランス導線が悪い。(ペデストリアンデッキから離れている)

★下記追加

  • 面している土浦学沿線の交通量が多い。
  • 駐車場にエレベーターがない(3階建)
  • 給湯器リース2,904円/月
  • クラブ会費700円/月

MRで色々と情報をいただいてきましたが、WBPを含めて4企画が並走しているつくばエリアの新築マンション販売において、本件はダントツで魅力の大きいプロジェクトであることは間違いないと思います。

前回の記事で触れましたが、このマンションには駅距離をカバーする価格のとっつきやすさに加えて、設備仕様や規模感、共用施設の豊富さ(お金がかかりまくる施設は少ない印象)など、既存物件にも対抗できるポイントが多くあります。

特に、サッシ高が2,150mmある点と、ほとんどの住戸に透明ガラス手摺を備えている点が素晴らしいと思います!

そしてディスポーザーや多くの共用施設・植栽を備えながら管理費が比較的抑えめな点もかなり納得感がありますね。

サウナや水盤なんかいらないから安くしてくれ〜という方もいるかもしれませんが、一戸あたりに換算すれば、おそらく大したコストにはならないと思います。※管理費を左右する要素としては、人件費、植栽、ディスポーザーの方が圧倒的に大きいです。


一方で、WBPを検討する際に、不安材料として浮上するのはやはり駅距離だと思います。

つくばテラスやメイツつくばが駅徒歩5分、本件は10分と大きな差があるのは間違いないです。

その中で、私が駅から離れたWBPをオススメする理由は下記の通りです。


  1. 駅徒歩5分前後のエリアには、レジェイドつくば、デュオヒルズつくばエンブレム、レーベンつくばコアリスなどの競合が多く、同条件で相場以上の新築は中古市場で価格勝負になる可能性がある。つくばテラスとメイツつくばは周辺売り出し価格よりも1割強高めで、リセール面で考えると不安が残る(新築としては普通のことで、特別割高ということはない)
  2. 総戸数が569戸あるため、数を捌くために強気の価格では出せない販売側の事情が透けて見える。他の新築とMRの造りや宣伝手法を比較しても明らかだが、力の入り具合が全く違う。(WBPは女優や有名作曲家を起用したり、奥行きのあるシアター形式でムービーを作ったりと拘りが凄かったです笑)
  3. 2のようにお金をかけた販売戦略を取っていながらも前述の通り設備仕様が高く、価格は中古相場と同等、もしくはそれ以下。


規模感のあるマンションは完成した後(もしくは建築途中)に評価されることが多く、その場合は条件の劣る部屋でも価格を落とさずに売れてしまうことが珍しくありません。そうなった際に最も恩恵を受けるのは、販売初期に購入した方々となります。

特に、敷地の多くを3m以上底上げして幻想的な照明と植栽で囲んだ広大な敷地、角地に大きく設けたグランドエントランスは道ゆく人々の視線を集めると勝手ながら確信しております。

トールタイプの隔板に加えて、つくばでは珍しい透明ガラス手摺を多用した外観も特徴的ですし、いい意味で個性的なマンションとなるでしょう。


ということで、駅距離と入居時期さえクリアできるのであれば、つくばウェルビーイングプロジェクトは間違いなくオススメできるマンションです。

最後に私がWBPで気になった部屋を再度共有いたします!

マンションマカロン好みの間取り

  1. エアリーヴィラ(南西向き)AA(主な理由:広さ、間取り、グランドエントランス直上)
  2. エアリーヴィラ(南西向き)AD(理由:横長リビング、深いアルコーブ、スパン7,000mm)
  3. ブリーズヴィラ(南東向き)BA(理由:広さ、間取り、風呂に窓、DWノンカーテンいけそう)
  4. ブリーズヴィラ(南東向き)BH(理由:横長リビング、深いアルコーブ、間取り、スパン6,900mm)

リセール重視の場合→2,4の3階以上

満足度重視の場合→1,3の3階以上

※筆者の主観によるものにつき参考程度に捉えてください。

引用:https://nishitetsu-sumai.com/tsukubagrandvilla/index.html
引用:https://nishitetsu-sumai.com/tsukubagrandvilla/index.html


引用:https://nishitetsu-sumai.com/tsukubagrandvilla/index.html
引用:https://nishitetsu-sumai.com/tsukubagrandvilla/index.html

第1期申し込み期限ギリギリの更新となり申し訳ございませんでした!

検討されている方々にとって記事の情報が少しでも参考になれば幸いです!




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