新築マンション

【モデルルーム訪問】TSUKUBA TERRACE(つくばテラス)はオススメ?価格・間取り・設備仕様・資産性・住環境をレビュー

引用:https://www.sgr-sumai.jp/mansion/r-tsukuba320

この記事を読むと分かること

物件の基本的な情報、現地・モデルルームを実際に訪問した感想

間取り、主な設備仕様、周辺相場と比較した際の客観的な意見

物件の良い点、イマイチな点

物件概要

  • 物件名:ルネつくばローレルコート / プロジェクト名:TSUKUBA TERRACE(つくばテラス)
  • 所在地:茨城県つくば市吾妻1丁目4番2
  • 交通:つくばエクスプレス「つくば」駅徒歩5分・JR常磐線「土浦」駅バス30分・「つくばセンター」バス停下車 徒歩6分
  • 総戸数:320戸(A敷地:73戸、B敷地:247戸)
  • 占有面積:66.20㎡〜108.90㎡
  • 規模:A敷地:地上11階建 B敷地:地上14階建
  • 権利形態:所有権
  • 用途地域:第一種中高層住居専用地域
  • 駐車場:326台
  • 駐輪場:640台
  • バイク置場:15台
  • 売主:総合地所・近鉄不動産
  • 販売会社:長谷工アーベスト
  • 施工会社:長谷工コーポレーション
  • 設計:長谷工コーポレーション
  • 管理会社:長谷工コミュニティ

はじめに

マンションマカロン

茨城県出身、そしてTXユーザーの私、駅前に建つ本物件には当初から注目しておりました。直近で即完売となった某物件を見逃してしまった悔しさもあり、今回はすでにモデルルーム訪問、現地視察済みです。

つくばエクスプレスの始発駅、つくば駅徒歩5分の場所に建設されるつくばテラスはペデストリアンデッキで敷地に直結することになり、電車通勤の世帯には大きな魅力となります。

駅前の商業施設トナリエつくばスクエアにはスーパーマーケットのロピアをはじめ、ダイソーやフードコートなども入っており、車社会のつくばでありながら徒歩や電車中心のライフスタイルも叶えられるでしょう。

そしてつくばといえば、学園都市という別名がつくほどに教育環境の良さが光る街です。

市内全ての小中学校で9年の一貫教育を取り入れており、つくばテラスからは吾妻小学校・吾妻中学校へ通うことになります。そして吾妻中学校からの土浦一高(県内トップクラスの偏差値)への進学率は首位と、教育環境の良さは言うまでもありません。公立学校で上質な教育を受けられるのはつくばの大きな魅力です。

レビュー

引用:https://www.sgr-sumai.jp/mansion/r-tsukuba320

価格

参考までに第1期2次の価格は、3LDK68.70㎡ 4,078万円(坪単価196万円) ~4LDK80.06㎡ 5,498万円(坪単価227万円)です。

手元には第一期予定価格の資料しかないのですが、当初の平均坪単価は222万円だったのでほぼ予定通り出していると感じます。

本物件は東向きのディライトレジデンス、南東向きのカーム・ブルームレジデンス、南西向きのアリーナレジデンスの3方向に分かれた構造となっておりまして、上記の68.07㎡の部屋は東向きとなり、つくばテラスのなかでも価格は抑えめとなっております。

価格重視の東向きであれば、おおよそ坪単価で20〜30万円(70㎡換算で400万円〜600万円)安くなります。

当物件には設備仕様がグレードアップするプレミアム住戸が37戸あり、東向きではルーフバルコニー付きの最上階の3戸が対象です。こちらは同階の南向きとほぼ同じ価格となっているため、東でもいいかなという方にはお得感があり個人的にオススメです。

間取り

引用:https://www.sgr-sumai.jp/mansion/r-tsukuba320

基本的には田の字型(共用廊下面に2部屋、バルコニー面に2部屋の配置)が多いなかで、当物件の顔となるブルームレジデンスの最南端の角部屋、B1、B1gタイプはモデルルームにも採用されるかなり魅力的な間取りとなっております。

3部屋が共用廊下以外に窓を設けられており、リビングダイニングはコーナーサッシを備えた開放感抜群の構造となっております。

この間取りは全てがプレミアム仕様となっており、12階の予定価格は約7,300万円(坪単価260万円)でした。

つくばで長く暮らすことが前提となるのであれば、価格相応の満足度は得られるかと思います。

引用:https://www.sgr-sumai.jp/mansion/r-tsukuba320

東向きの部屋ですが、ルーフバルコニー付きの最上階でかつプレミアム住戸です。

方角の補正がかなり入っており、予定価格は5,200万円(坪単価229万円)とかなり狙い目感があります。

バルコニー面は対面のマンション共用廊下、東向きとはいえ南東からの日差しはそれなりに入ると思いますし、ルーバルからろくまる公園を眼下に見下ろせるポジションのため、個人的には一番刺さった部屋です。

引用:https://www.sgr-sumai.jp/mansion/r-tsukuba320

B2,B2gタイプは普通の間取りに見えますが、よく見ると4連サッシの窓面がかなり広く、開放感がひときわ得られると思います。

2部屋を自由に仕切れるウゴクロや、比較的人気のある横長リビング(私は縦長+ウォールドア派)など魅力が多いと感じます。

モデルルーム訪問時に予定価格は出ていませんでしたが、一つ隣のB3の8階は5,000万円(坪単価220万円)なのでそのくらいではないでしょうか。

設備仕様

  • ディスポーザー
  • 食洗機
  • 床暖房
  • 浴室暖房乾燥機
  • 洗面所ダウンライト2色切替機能
  • 洗濯置き場上吊り戸棚
  • カウンター付きタオルハンガー
  • カウンター付きペーパーホルダー
  • 玄関照明人感センサー
  • 隔て板トールタイプ
  • T2複層ガラス
  • 直床・二重天井
  • スラブ厚200〜220mm
  • エントランスオートロックノンタッチキー(センサーに近づけると解錠)

プレミアム住戸は、キッチンフラット天板、ガラストップコンロ、カップボード、浅型レンジフード、洗面化粧台ソフトクローズ、ミストサウナ、浴室フラットライトLED、タンク隠し・手洗いカウンター付きトイレ、などなど仕様がアップグレードします。

外観・共用施設

引用:https://www.sgr-sumai.jp/mansion/r-tsukuba320

車寄せはしっかりと設けられており、迫り出した庇と石張りの壁が重厚感を出しています。

緑が多いのも素敵です。

引用:https://www.sgr-sumai.jp/mansion/r-tsukuba320

二層吹き抜けのエントランスラウンジは開放感抜群で、奥にはグランドテーブルが設置されます。

引用:https://www.sgr-sumai.jp/mansion/r-tsukuba320

大規模マンションならではの共用施設も豊富に備わっています。

軽い作業ができるビズテリア、くつろぎスペースのコモレビア、ゲストサロンやランドリールームもあります。

資産性・周辺相場

周辺中古の記事執筆段階での売り出し価格を挙げます。

当物件との比較材料としてご参照ください。

  • レーベンつくばCORIS つくば駅徒歩6分 2020年築 75.74㎡ 4,980万円(坪単価217万円)
  • レーベンつくばCORIS つくば駅徒歩6分 2020年築 67.51㎡ 4,280万円(坪単価209万円)
  • デュオヒルズつくばエンブレム つくば駅徒歩4分 2017年築 80.96㎡ 5,480万円(坪単価223万円)
  • レーベンザツクバグリーンプレミアム つくば駅徒歩8分 2015年築 100.47㎡ 5,800万円(坪単価191万円)

当物件の価格目安

坪単価200万円〜260万円 ※坪単価とは3.3㎡あたりの価格です

1年前の相場からは全体的に1〜2割程度上がっていますが、現状からすれば割高感はありません。

つくば駅徒歩5分の物件は非常に少ないので、条件の良い部屋であれば価値も維持しやすいと思います。

住環境

ペデストリアンデッキの道中をパシャリ。

モデルルーム訪問後に立ち寄ったので、すっかり暗くなってしまいました。

iPhoneのナイトモードで写しているので、実際はもう少し暗めです。

街路樹が等間隔で植わっており駅前とは思えない、つくば市ならではの環境です。

デッキを渡り終えるとぶつかるろくまる公園を左に向けば現地です。

東向き住戸はこちらのマンションに向かう形となります。

南側は大通りに面する形になりますが、周囲は緑に囲まれるさわやかな住環境です。

自動車移動メインになると思いますので、ハンドルを握れば、研究学園のイーアス、コストコはもちろん、ニトリ、ドンキホーテ、イオンモールなどなど買い物には全く困らない最高の住環境です。

敷地配置図を眺める限り、機械式駐車場は見当たりませんでした。(違ったら申し訳ございません)

オール平置き・自走式立体駐車場で設置率100%なのは素晴らしいですね。

駅前とはいえ、つくばでは自動車は一家に1台どころか、一人1台が常識なので、確実に1枠確保できるのは安心感があります。

総評

良い点

  • つくば駅徒歩5分は希少(信号・横断歩道も無し)
  • 駅導線にスーパー、商業施設、飲食店がある
  • 平置き・自走式立体駐車場100%(3,000円~10,000円/月額)
  • 管理費がリーズナブル(167円/㎡)
  • 公園隣接の住環境
  • 大半の住居が日当たりを確保できる
  • ディスポーザー、食洗機、床暖房など要所をおさえた設備仕様
  • 周辺中古とそう変わらない価格帯

イマイチな点

  • 相場が急騰している中の売り出しなので、落ちた際に残債割れの可能性がある
  • ほぼ全ての条件で上回っているレ・ジェイドつくばよりも高い部屋もある(過去は無視すべきですが・・・)
  • 大通りに面しているので窓を開けると騒音はやや気になるかも
  • 敷地が広いのでエリア内移動はやや面倒
  • 給湯器はリース(2,200円/月額)

つくばテラスの公式サイトがオープンし、モデルルームを訪問した当初は、思ったよりも高いなぁと感じたのが正直なところです。

周辺の中古物件、デュオヒルズつくばエンブレムが坪単価200万円以下、当時高いと言われていたレーベンつくばCORISはも200万円強、そして一瞬で完売してしまったつくば駅徒歩3分の超高スペックマンション、レ・ジェイドつくばステーションフロントが坪単価230万円〜だったわけですから・・・

しかし、ここ3ヶ月くらいの間につくばエリアの中古マンションの在庫が減っており、それに伴って前述の通り中古物件の価格もつくばテラスとあまり変わらない水準になってきております。

そして現在、もしつくばに住むことを前提とするならば販売序盤のつくばテラスのなかで、好きな部屋を選んで買った方がいいのでは??と思うようになってしまいました。


駅前が寂しいなぁと感じるのは正直ありますが、それでも、ここ数年で駅徒歩10分圏内にデュオヒルズつくばエンブレム、レーベンつくばCORIS、レ・ジェイド、つくばテラス、後発も数件控えていることを考えれば、再開発もいままでとは若干違った様相を呈するのではないかと期待する部分もあります。

なにより、北海道のボールパーク構想などでノリに乗っている日本エスコンのレ・ジェイドとの複合再開発ですからね!

320世帯が住うつくばテラスが完売し、入居が完了したときにはより賑やかな駅前となることでしょう。人口の増加とともに経済も回り出すことを地元民として期待します!

おまけ

ここで私がたまたま立ち寄ったオススメグルメスポットのご紹介です。

つくばテラスを見学に行かれる際にはぜひこちらの三浦飲食堂さんに立ち寄ってみてください。


バリエーション豊富な外国のビールや、ワインなどが楽しめます。

お通しがプルーンと豚バラの赤ワイン煮込み?と最高に美味しかったです。

ボリューム満点の前菜盛り合わせ。

フィッシュ&チップスにはモルトビネガーをたっぷりかけていただけます。

都内レベルのクオリティでした!

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