新築マンション

【現地・モデルルーム訪問】プラウド水戸桜川の価格・設備仕様・資産性・住環境をレビュー

記事を読むと分かること

現地とモデルルームを訪問した上での物件考察

最新の予定価格・設備仕様の詳細、オススメの間取り

建設地周辺の環境

周辺中古マンションとの比較



物件概要

  • 物件名:プラウド水戸桜川
  • 所在地:茨城県水戸市桜川一丁目3番8他(地番)
  • 交通:JR常磐線・水戸線・水郡線・鹿島臨海鉄道大洗鹿島線 「水戸」駅 徒歩3分
  • 総戸数:125戸(非分譲住戸3戸含む)
  • 占有面積:53.07 m2 ~ 95.14 m2 2LDK ~ 4LDK
  • 規模:鉄筋コンクリート地上15階
  • 権利形態:所有権
  • 用途地域:商業地域
  • 駐車場:125台(敷地内機械式63台、敷地内平置5台、敷地外57台)
  • 駐輪場:200台
  • バイク置場:5台
  • 売主:野村不動産株式会社・京阪電鉄不動産株式会社
  • 販売会社:販売提携 (代理):野村不動産ソリューションズ株式会社・株式会社長谷工アーベスト
  • 施工会社:株式会社長谷工コーポレーション
  • 設計:株式会社長谷工コーポレーション
  • 管理会社:野村不動産パートナーズ株式会社



はじめに

マンションマカロン

常磐線特急に乗って水戸へ!モデルルームと建設地を実際に訪問してきました!

先日のオンライン説明会を通して色々と追加の情報を得られたプラウド水戸桜川ですが、それらを踏まえた上で満を辞して常磐線特急で水戸に遠征してモデルルームと現地を訪問して参りました!

水戸駅は南口と北口があります。

南口には比較的きれいな整備されたエリアが広がり、東西に伸びる桜川や一周3キロの広大な人口の湖、千波湖が西にあります。北口には泉町や南町、大工町といった繁華街に繋がる坂道が伸び、旧県庁や旧水戸城などのいわゆる高台もこちら側となります。

今回のプラウド水戸桜川は南口徒歩3分と駅近でありながらとても静か、かつ南面が桜川ビューとなる好立地です。

毎日通学した昔の記憶を思い出しながら、モデルルームと現地を久しぶりにゆっくり散策して参りましたので、水戸にゆかりのないかたも小旅行気分で一緒にご検討いただければ幸いです笑



レビュー

予定価格(MR訪問時最新Ver)

Atype 60.28㎡ 2LDK(平均坪単価187万円)

2F 3,100万円台(坪170)

4F 3,300万円台(坪181)

6F 3,500万円台(坪192)

8F 3,600万円台(坪197)

10F 3,600万円台(坪197)


Jtype 53.07㎡ 2LDK(平均坪単価218万円)

12F 3,400万円台(坪211)

14F 3,500万円台(坪218)

15F 3,600万円台(坪224)


Btype 87.93㎡ 4LDK(平均坪単価227万円)

2F 5,700万円台(坪214)

4F 5,900万円台(坪221)

6F 6,100万円台(坪229)

8F 6,200万円台(坪233)

10F 6,300万円台(坪236)



Ktype 4LDK 95.14㎡(平均坪単価270万円)

12F 7,100万円台(坪266)

14F 7,300万円台(坪274)



Ctype 75.6㎡ 3LDK(平均坪単価212万円)

2F 4,300万円台(坪188)

4F 4,500万円台(坪196)

6F 4,700万円台(坪205)

8F 4,800万円台(坪210)

10F 4,900万円台(坪214)

12F 5,100万円台(坪223)

14F 5,200万円台(坪227)

15F 5,300万円台(坪231)



Dtype 78.68㎡ 3LDK(平均坪単価211万円)

2F 4,500万円台(坪189)

4F 4,600万円台(坪193)

6F 4,900万円台(坪206)

8F 5,000万円台(坪210)

10F 5,100万円台(坪214)

12F 5,300万円台(坪222)

14F 5,400万円台(坪226)

15F 5,500万円台(坪231)



Etype 78.68㎡ 3LDK(平均坪単価211万円)

2F 4,500万円台(坪189)

4F 4,600万円台(坪193)

6F 4,900万円台(坪206)

8F 5,000万円台(坪210)

10F 5,100万円台(坪214)

12F 5,300万円台(坪222)

14F 5,400万円台(坪226)

15F 5,500万円台(坪231)



Ftype 79.8㎡ 3LDK(平均坪単価204万円)

2F 4,400万円台(坪182)

4F 4,500万円台(坪186)

6F 4,800万円台(坪198)

8F 4,900万円台(坪203)

10F 5,000万円台(坪207)

12F 5,200万円台(坪215)

14F 5,300万円台(坪219)

15F 5,400万円台(坪223)



Gtype 76.48㎡ 3LDK(平均坪単価203万円)

2F 4,200万円台(坪181)

4F 4,300万円台(坪186)

6F 4,600万円台(坪198)

8F 4,700万円台(坪203)

10F 4,700万円台(坪203)

12F 4,900万円台(坪211)

14F 5,100万円台(坪220)

15F 5,200万円台(坪224)



Htype 90.6㎡ 4LDK(平均坪単価243万円)

2F 6,200万円台(坪226)

4F 6,400万円台(坪233)

6F 6,500万円台(坪237)

8F 6,600万円台(坪240)

12F 7,000万円台(坪255)

15F 7,300万円台(坪266)



Itype 72.67㎡ 3LDK(平均坪単価200万円)

4F 4,100万円台(坪186)

6F 4,200万円台(坪191)

8F 4,300万円台(坪195)

10F 4,400万円台(坪200)

12F 4,500万円台(坪204)

14F 4,600万円台(坪209)

15F 4,700万円台(坪213)


平均坪単価 213万円


※MR訪問時の予定価格です

オススメの間取り

オススメの間取り

  1. Btype2階、Htype2階(理由:桜並木&リバービュー・駐車場優先券付きかつ価格抑えめ)
  2. Gtype全般 (理由;EV前で価格差を100〜200万付けているとのことだが、クランクインアルコーブ付きなので気にならないかと。5階以下は桜並木&リバービュー、6階以上は電線を越えてくるため何階でも選びやすい)
  3. Atype、Jtype全般(理由:数の少ない2LDK。西向きということで価格は坪単価200以下とかなり抑えめ。半住半投でもいけそう)

※筆者の主観によるものにつき参考程度に捉えてください

間取りの詳細に関しては過去記事を参照ください。


設備仕様

主な設備仕様

  • 天井高2.5m
  • サッシ高2.0m
  • 直床(Kタイプのみ二重床)・二重天井
  • 耐震構造
  • 梁の少ないアンボイドスラブ工法
  • 床暖房
  • 浸水対策(防潮板・水密扉・EV制御盤2階)
  • スラブ厚200-270mm
  • 角部屋の窓は網入り+Low-E複層ガラス
  • 各種ソフトクローズ
  • 可動式ルーバー面格子
  • キッチン天板人造大理石
  • キッチン収納フルオープンレール
  • キッチン立ち上がりカウンター(オプションでフラットにできる)
  • シンク下観音開き収納
  • コンロ下巾木収納
  • パントリー内コンセント
  • リモコンつきレンジフード
  • ユーティリティシンク(部材はオプション)
  • ガラスコートトップコント
  • フルオートバス
  • キッチンホーローパネル
  • 洗面台三面鏡木枠フレーム
  • 三面鏡コンセント
  • 浴室カラリ床
  • 浴室ブラケットライト
  • クレイドル浴槽
  • 保温浴槽
  • 浴室扉タオルバー上下2本
  • トイレ手洗いカウンター
  • ローシルエットトイレ
  • バルコニー奥行き最大2.2m
  • バルコニー手すり 反射ガラス+乳白色

12階以上のプレミアム仕様

  • キッチン天板+側面貼り下ろし・洗面台・トイレカウンターがフィオレストーンに変更
  • 行灯部屋の引き戸天井合わせ
  • お掃除浴槽

※太字は新たに判明した部分

※天板などのフィオレストーンへの変更はオプション対応可能

※角部屋には駐車場優先権付与



住環境

水戸駅南口のペデストリアンデッキより現地が見えます。(右のクレーン)

ペデストリアンデッキ真南方向は気持ちの良い景色が抜けます。

最短ルートに進みます。

エレベーターかエスカレーターで地上におりられます。

デッキ上に公園があります。

デッキ上の公園から現地を臨みます。

主開口部からの眺望はこんなイメージです。

近くに交番があるので治安も安心。

地上にも公園があります。

東方向より現地。

商業施設が北側裏手に隣接しています。

東側の接道。

南面の接道。交通量は少なめですが、時折飛ばす車が見られました。

低層階は桜川沿いの桜並木を借景にできます。

対岸まではかなり距離があり開放感が得られます。

西側の接道。

桜川沿いの遊歩道から。

桜川の対岸から現地を臨む。

これは目立ちますね〜!!


資産性・周辺相場

周辺中古の記事執筆段階での売り出し価格を挙げます。

当物件との比較材料としてご参照ください。

周辺相場

  • センチュリー水戸サウスゲートタワー 水戸駅徒歩2分 2008年築 88.9㎡ 2,880万円(坪単価107万円)
  • ミオカステーロ水戸パークサイド 水戸駅徒歩9分 2007年築 102.8㎡ 3,130万円(坪単価100万円)
  • レーベン水戸 THE PREMIERE 水戸駅徒歩8分 2018年築 93.6㎡ 5,980万円(坪単価210万円)
  • レーベン水戸 THE PREMIERE 水戸駅徒歩8分 2018年築 87.61㎡ 3,780万円(坪単価142万円)
  • ライオンズ水戸グランフォート 水戸駅徒歩5分 2012年築 90.13㎡ 3,824万円(坪単価140万円)※過去事例より推測した参考数値
  • 三の丸グランキャッスルタワー 水戸駅徒歩8分 2001年築 75.08㎡ 2,200万円(坪単価97万円)

将来のリセールバリュー

築10年時点 坪単価120万円〜200万円

例)Ftype 79.8㎡ 3LDK 10F 5,000万円台(坪207) → 3,385万円(坪140)

※現在の市況、周辺相場などから個人的見解のもと算出したものです。参考程度にご利用ください。

築14年のセンチュリー水戸サウスゲートタワーの眺望の良い部屋が坪110万円前後であることを基準に推定。

開放的な南向きと相対的な若さを考慮。


センチュリー水戸サウスゲートタワー

プラウド水戸三の丸

ミオカステーロ水戸パークサイド

ライオンズ水戸グランフォート

レーベン水戸ザプレミア

サーパス水戸大町レジデンス

三の丸グランキャッスルタワー


周辺情報

水戸駅北口ペデストリアンデッキの先には…

フージャースコーポレーションのペデストリアンデッキ直結高層マンション+一体再開発計画地!

空地はヤギを放牧して除草していたらしいです。

左に残っているビルも解体して一体的に整備されます。


水戸駅の周りはちょっと寂しい感じですが、それでも文句なしのNo1ポジションになるでしょう!


北口の坂の上。この辺りは霞ヶ関〜日比谷的なエリアです。

裁判所や官公庁、大手企業の支社が立ち並び、電線も地中化されています。


北口の坂の上には県立図書館。

横には旧県庁のレトロな雰囲気漂う広場で親子が戯れています。

こちらの図書館にはなんと星野珈琲が入っており、

素敵な空間を楽しめます。水戸の新しい観光地です。

本に囲まれて喫茶できるのは最高ですね!

プラウド水戸三の丸の通学校、三の丸小学校

未来の将軍を育み、そしてお守りするのじゃ!と言わんばかりに荘厳な雰囲気の門構えです。

明治維新を連想させる和洋折衷デザインの校舎でした。

総評

内容は前回記事のまま+今回の調査を踏まえて追加した箇所を太字で記します。

良い点

  • 水戸駅徒歩3分の物件は超希少
  • 再開発で整備された南口かつ桜川を渡らない
  • 駅近なのに南面の眺望・採光が永久に保証される物件は超超希少(今後もほぼ出ない)
  • 占有部仕様が高い(茨城県プラウドではダントツでNo1)
  • ペデストリアンデッキ+信号なしの駅導線
  • 西向き、東向き住戸も間取りがいい
  • 高級感を放つ外観、エントランス
  • 三の丸小学区(南口は桜川の北側以北となります)

イマイチな点

  • 洪水ハザードマップで桃色 → 住戸は2階以上、1階の電気系統やEVも防潮板や水密扉などで対策は徹底
  • 価格(未定だがおそらく水戸最高金額) → 高過ぎ。特に角住戸は異常な単価
  • 周辺中古の2倍の価格設定。
  • 車必須の水戸なのに駐車場設置率はおそらく100%ではない → 駐車場設置率100%だが敷地外(徒歩5分のエクセル南駐車場)に57区画間借り
  • 間取り図上トイレの手洗いカウンターが見当たらないので、占有部仕様は特別豪華ではなさそう →手洗いカウンターは追加されました!ただしディスポーザーはない
  • 日常買い物施設が近所にない(駅のエクセルにスーパーはあるが…)

予定価格は前回から若干下がったものの、周辺中古よりも2倍近く高ければ、いくら条件がいいとはいえ全員にオススメできるマンションではなくなってしまいました。

マンションスペックならびに立地は申し分ないのですが、築年数を重ねていけば資産価値は購入時よりも落ちていくと推測します。※ただし、水戸ではこれが普通なので、相対的に資産性が高いのは間違い無いです

しかも、北口にはペデストリアンデッキ直結のマンション計画が進行しており、もし資産性全振りで狙うのであれば、そちらのマンションの低層階などを選んだ方が無難だと感じました。※とはいえ2024年着工なのでしばらくは先ですし、いくらになるかはわかりません。


また、茨城県出身の私が本物件を全力で贔屓したい!という気持ちをクールダウンさせてしまうポイントは下記の3点です。

  1. 駐車場が敷地外(駅東エクセル南)の徒歩5分の場所に50%の確率で間借りしなければならない点。※角部屋には駐車場優先権が付くので、予算が伸びるなら1台は確保できます!逆に他の部屋を買うと確保できる確率は一気に下がります…
  2. そして北口の南町付近の賑やかな場所との対比すると寂しい点。※その分静かで暮らしやすいです。
  3. スーパーマーケットなど日常利用できる小売店が少ない店。※車が敷地内に持てないとかなり不便になりそう。


駅近とはいえ、街が駅中心に作られていない水戸において車は必須です。

必需品を毎回5分あるいて取りに行く生活は、いくら駅徒歩3分の立地でも非常に不便と言わざるを得ません。


それでも、予算に余裕がある方は駐車場優先権のつく角部屋をさっさと押さえてしまうでしょうし、現状30人近くが購入の要望を出しているとのことでした。

そんな中で、私ならどうするかを街を練り歩きながら考えてみたのですが、

南口のサウスゲートタワーはもとより、北口の既存大規模マンションが想像以上に魅力的であると感じました。


レーベン水戸ザプレミアは駅徒歩8分ですが1Fにスーパーのカスミが入っている時点で大勝利ですし、ライオンズ水戸グランフォートは駅距離と外観、可動式ルーバー面格子を完備した仕様の良さが光り、中古でもあまり流通がありません。

ライオンズ水戸グランフォート:駅徒歩5分で、おそらく北口再開発マンションで一番いい影響を受ける物件です。


ライオンズ水戸グランフォート:2012年築。水戸において現状一番手堅い物件だと個人的には感じました。


ライオンズ水戸グランフォート:重厚な門構えの先にさらにシャッターゲートつきP

ライオンズ水戸グランフォート:なんと可動式ルーバー面格子!スロップシンク、南面の開放感抜群、カメラ付きインターホン、ディスポーザー、深いアルコーブ、廊下側アウトフレームなどなど。(あれ、このマンション凄すぎない…?)



レーベン水戸ザプレミア:邸宅感のある重厚な門
レーベン水戸ザプレミア:スーパーマーケットカスミが1Fに入居している点は水戸中心部エリアではものすごく価値があります!

レーベン水戸ザプレミア:高台立地かつ、南面がかなり抜けるため、素晴らしい採光と眺望が得られます。


他にも築年は経過していますが、三の丸グランキャッスルタワーは重厚なタワーマンションで存在感がありますし、なんといっても三の丸小や県立図書館with星野珈琲が目の前です。それでいて坪100前後で買えてしまいます。

もし、予算ギリギリでプラウドを狙う予定ならば、一度これらの中古物件をチェックしてみるのも十分ありだと思いました。(大抵の物件がまだプラウドよりも安くて広いです)

そして、ライオンズ水戸グランフォートが中古で出ているならば、先にこちらを見ておくべきです!

室内スペックは細かい点を除いてプラウドよりも優れている点が多いですし、水害の心配もほぼない高台。

さらに南向きならば文句は一つもありません。

(そしておそらく駅直結マンションの販売が開始されれば資産価値も少なからず上がると思います)

資産価値と暮らしやすさを総合した際、仮にプラウドと同じ単価だとしてもこちらにすべきだと感じました。

ただし、前述した通り中古の出物が少なく欲しい時期に売り出されるかは未知数のため、気長に待てる方限定です。

もちろんプラウドの方が駅には近く、駅に近いことが資産価値にプラスに働くことは間違いないのですが、水戸に関してはそのほかの要素(利便性・駐車場・繁華街)の方が場合によっては評価されるのではないか?

とも感じました。



ただし、念のため繰り返しますが、予算がある方はプラウド水戸桜川の角部屋を駐車場枠と一緒に手に入れてしまうのも十分アリです。

駅の南口から徒歩3分で南面が開けており、なおかつ静かな桜川沿いという立地は今後まず出ませんので、金銭的な価値が目減りしたとしても相当な所有欲で大いに満足できると思います!

客観的に見て明らかに前作よりも住環境がいい上に、さらに設備仕様まで高めてきたがゆえのこの価格なので後悔はしないはず。

「This is PROUD」と思わせてくれるクオリティを纏った水戸桜川は、エリアを代表するマンションの一つになることで間違いないでしょう。



現地飯レポート

茨城県のソウルフード、スタミナラーメンの有名店が水戸駅南口から徒歩20分くらいのところにあります。

その名も松喜吉。


甘辛のドロドロ餡が冷たい麺にかけられたスタミナ冷やし。

具材が大きめなのがこの店の特徴です。


ツルツルもちもちの麺。

レバーは大振りで火の通りが絶妙!

かぼちゃもごろごろサイズで甘くて美味しい!

唐辛子でヒリヒリするくらいが地元民の楽しみ方です!

そしてお土産には圧倒的な人気を誇るお菓子、ほっしいーも

干し芋を使ったしっとりパイで、東京出身の妻もどハマりしています。

ほっしいーもに是非合わせていただきたいのは、私も大好きなサザコーヒーのボトルアイスコーヒー。


プラウド水戸桜川のモデルルーム訪問、ならびに茨城県観光の際はぜひこれらをチェックしてみてください。

(納豆よりもオススメです)


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