記事のポイント
- ヴェレーナグランの最高峰（公式発言）
- 予定価格は坪単価300万円前半、70㎡で7,000万円前後
- 専有部、共用部ともに非常にハイグレードな設備仕様
- JR埼京線北赤羽駅５分、川沿いがOKなら最高の新築マンション（筆者の感想）
物件概要（一部抜粋）
ヴェレーナグラン北赤羽 マスタープレイス
- 所在地（地番） 東京都北区浮間一丁目4番1（地番）
- 交通 JR埼京線北赤羽駅徒歩５分
- 用途地域 工業地域
- 構造・規模 鉄筋コンクリート造地上19階建
- 総戸数 253戸［他にパーティールーム（集会室）、管理員室 各1戸］
- 駐車場 敷地内に127台※平置式（身障者用1台、カーシェアリング用1台、来客用2台を含む）
- 自転車置き場 建物内に318台設置（平面スライドラック式）
- バイク置場 建物内に15台設置
- サイクルポート 建物内に95区画設置
- 竣工予定時期 2025年1月下旬（予定）
- 引渡し可能年月 2025年3月下旬（予定）
- 権利形態 建物の専有部分は区分所有権、敷地・共用部分は専有面積割合による所有権の共有
- 管理会社 大和地所コミュニティライフ株式会社
- 施工 株式会社長谷工コーポレーション
- 設計 スタイレックス
- 売主 大和地所レジデンス株式会社
ヴェレーナグラン北赤羽 マナープレイス
- 所在地（地番） 東京都北区浮間一丁目4番1（地番）
- 交通 JR埼京線北赤羽駅徒歩５分
- 用途地域 工業地域
- 構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建
- 総戸数 65戸（他にラウンジ、管理員室 各1戸）
- 駐車場 敷地内に35台※平置式（身障者用1台、カーシェアリング用1台、来客者用1台を含む）
- 自転車置き場 建物内に94台設置（2段ラック式［上段ラック式30台、下段ラック式64台］）
- バイク置場 建物内に5台設置
- サイクルポート 建物内に18区画設置
- 竣工予定時期 2024年8月上旬（予定）
- 引渡し可能年月 2024年9月下旬（予定）
- 権利形態 建物の専有部分は区分所有権、敷地・共用部分は専有面積割合による所有権の共有
- 管理会社 大和地所コミュニティライフ株式会社
- 施工 株式会社長谷工コーポレーション
- 設計 スタイレックス
- 売主 大和地所レジデンス株式会社
はじめに
普段TX沿線を軸に物件ウォッチをしている私ですが、住み替え対象として検討したいマンションが現れれば新築中古問わず、随時足を伸ばしている今日この頃です。
そしてそのマンションが現れたということで、久しぶりの東京の新築MR訪問となりました。
（あれ、ハルミフラッグは…）
今作はヨーロピアン調の外観デザインで存在感を放つヴェレーナブランドでお馴染みの大和地所レジデンスが誕生30周年記念のアニバーサリー物件として販売するマンションです。
節目となる商品には各デベロッパーとも相当な力を入れてくるものでして、冒頭に挙げました通り、こちらも例に漏れずビッカビカに輝いておりました。
〜ヴェレーナグランの最高峰〜
コンセプトムービーで高らかに宣言していたことには笑ってしまいましたが、そう言われても納得できるくらいの仕上がりです。
東京都北区の北赤羽駅界隈に地縁はないのですが、シンプルに建物の外観と設備仕様に心を奪われたという点が訪問のきっかけとなりました。ヴェレーナグラン北赤羽の検討者にはそんな立ち位置の方が多いのではないでしょうか。
もともと北赤羽では先発物件として、ヴェレーナグラン赤羽北フロント・マークスが販売され、すでにフロントは入居開始、マークスも完売しております。
コロナ禍にもかかわらずスピード完売に至った理由の一つは、やはりその外観、設備仕様の高さ、都内埼京線駅から徒歩３分という居住満足度と資産性のバランスの良さに起因すると思います。
そしてヴェレーナグラン北赤羽に関しては、初めて「北赤羽」という駅名を冠してきました。ここまでの２物件がどうして「赤羽北」だったのか。その伏線が第三弾の登場で回収された気がします。
今回の立地は北赤羽駅から徒歩５分になりますが、今までと違って赤羽口ではなく、浮間口となります。新河岸川を越えて荒川のほとりに建つことになりますから、赤羽の北というにはやや違和感を覚えます。そこでとっておきの「北赤羽」というわけです（ですよね？）
モデルルームの場所は前回、前々回と同じくマークスの裏に構えられておりますが、スキレージ（スキップフロア＆床下ストレージ）やロフト、そしてプレミアムを含む２プランの完全再現と今までとは力の入れ方が一味違いました。
なお、マスタープレイスとマナープレイスは管理組合を分けますが、共用施設の相互利用は可能とのことです。
さて、ここからは予定価格、間取り、設備仕様などをまとめて共有いたします。
レビュー
予定価格・間取り（一部）
ヴェレーナグラン北赤羽 マスタープレイス
UMタイプ 106.53㎡
18階 13,998万円（坪434）
VMタイプ 100.32㎡
18階 11,998万円（坪391）
Aタイプ 71.83㎡
8階 8,048万円（坪370）
D1タイプ 71.63㎡
11階 6,998万円（坪323）
E2USタイプ 71.82㎡
未定
Hタイプ 57.89㎡
6階 5,548万円（坪317）
NLタイプ 73.8㎡
3階 7,498万円（坪336）
O2タイプ 77.07㎡
8階 9,148万円（坪393）
P2Rタイプ 90.11㎡
15階 13,498万円（坪495）
P5Rタイプ 100.02㎡
19階 13,998万円（坪462）
Tタイプ 95.61㎡
17階 12,298万円（坪425）
マスタープレイス平均坪単価340万円（プレミアムを除くと330万円程度）
※MR訪問時の予定価格です
画像出典：ヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイス公式サイト
ヴェレーナグラン北赤羽 マナープレイス
Dタイプ 71.75㎡
8階 6,798万円（坪313）
Eタイプ 44.39㎡
8階 4,898万円（坪365）
FMタイプ 73.50㎡
11階 7,598万円（坪342）
GMタイプ 86.85㎡
14階 9,548万円（坪363）
JRタイプ 85.63㎡
15階 10,998万円（坪424）
マナープレイス平均坪単価325万円（プレミアムを除くと310万円程度）
※MR訪問時の予定価格です
画像出典：ヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイス公式サイト
オススメ間取り
Aタイプ 71.83㎡
LDKの北方面DWから荒川が臨める（高層階ならなお良し）
D2タイプ 71.82㎡
スパン6,300（6,200も多い）の縦長リビング5連窓、価格控えめ。
Iタイプ 75.26㎡
南東南西への広い開口部、バルコニーも広い。
NLタイプ 73.8㎡
ロフト付き、天井高3,390、開口部広い。
E1L（E2L）タイプ 71.82㎡
洋室3にも独立ロフトがあり、使い勝手がよさそう。
印象
予算が届くのであればマスタープレイス一択だと感じました。
まず共用施設の相互利用はできるものの、普段の生活導線で自然に使える環境にあるかどうかは大きな差になります。せっかく豪華なエントランスを用意してくれているのですし、せっかくならマスターに行ったほうが満足できると感じました。
しかも管理組合は別ということで、規模感に劣るマナーの方が維持費（後述します）は若干高いですし、専有部の天井高もマスターの方が上回ります。
また、心ときめくロフトやスキレージ（床下収納）に関してですが、リセールを意識するのならば、
ロフト＝通常プラン＞スキレージ
と考えます。
床下収納はLDKにステップが生じるため、家具の配置やバリアフリーの観点からマイナスになる可能性があります。
一方でロフトはフラットフロアという点で中住戸と変わらず、逆に天井高は一気に3mまで伸びます。
住むことだけを考えれば好きな部屋でOKですが、以上の点を考慮されると売る時のイメージがしやすい思います。
あと余談ですが、床下収納プランの懐の深さに甘えてしまうと二度と他の家には引っ越せなくなる危険性を感じました笑
なお、全体的な価格帯はマスターの方が1割弱高いものの、部屋によっては同じくらいで検討できます。
設備仕様
ヴェレーナグラン北赤羽 共通
- 食洗機
- キッチン天板天然石（幅広タイプ）
- キッチン天板サイド貼りおろし
- 薄型レンジフード
- シンク手前包丁収納
- 巾木収納
- フルオープンキッチン（一部除く）
- キッチンパネルホーローorマグシエル
- 収納オールソフトクローズ
- 洗面天板天然石
- 洗面室木枠付き三面鏡
- 洗面手前ポケット収納
- 小物置付きタオルバー
- 洗濯機上吊り戸棚
- ミストサウナ
- グローエ製シャワーヘッド
- 浴室ドアタオルバー２本
- メタル調ランドリーパーツ
- 浴室ダウンライト
- 保温浴槽
- ローシルエットトイレ
- 手洗いカウンター天然石
- 玄関前カメラ付きインターホン
- 床暖房
- 複層ガラス（ダイレクトウィンドウはLow-E）
- エコジョーズ
- リビングドアストッパー
- 玄関人感センサー
- コンクリート下部隔て板
- コンクリート壁
- 二重床・二重天井
- 逆梁アウトフレーム工法
- 耐震構造
- オール平置き駐車場（チェーンゲートあり）
- サッシ高2,300以上
- 廊下天井高2,200
- バルコニー防水コンセント
- 共用廊下窓縦格子
- 共用廊下タイル張り
- ウォールドア吊り下げ・下レール1本あり（撤去オプション検討中）
- 77㎡以上の部屋は廊下がタイルになるなど設備グレードアップ
ヴェレーナグラン北赤羽 マスタープレイス
リビング天井高 2階2,590、5〜6階2,620、7〜11階2,570、12〜15階2,520
ロフト住戸は2,980〜3,450
床下収納付き住戸は2,510〜2,860
エレベーター２機＋非常用１機
ヴェレーナグラン北赤羽 マナープレイス
リビング天井高 2〜5階2,470、6〜9階2,420、10〜11階2,400、12〜13階2,420
エレベーター１機
外観・共用施設
ヴェレーナグラン北赤羽 マスタープレイス
逆梁アウトフレーム工法の重厚な外観に角住戸ダイレクトウィンドウが放つ高級感の合わせ技。
奥行きのあるエントランスアプローチにさらに水盤を設けて邸宅感を高めています。
ライトアップされると一層ムーディーになります。
ガラス張りの吹き抜けホールを設け、シンボルツリーとしてオリーブを植えています。
植栽を眺めながら作業ができるスペースも窓一面に備わっています。
使い道に困りそうな高級感が凄まじいパーティールームです笑
植栽には桜も含まれていてリバーサイドの自然ゆたかな環境を引き立てています。
画像出典：ヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイス公式サイト
ヴェレーナグラン北赤羽 マナープレイス
マナープレイスも逆梁工法となり、総戸数65とは思えない重厚感を放っています。
開放感に振ったマスタープレイスとは違ったシャープな印象のエントランスです。
タイルをふんだんに使用した高級感あるホールです。
共用部はモダンな家具でまとめられています。
画像出典：ヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイス公式サイト
住環境
北方向に荒川、南方向に線路、447号線という立地です。
用途地域は工業地域なので東方向にはそれっぽい風景が広がりますが、道路挟んで西は住居系なので思ったよりは気にならなりませんでした。
北赤羽駅から現地までのルートを辿っていきます。
現地から５分の距離となる北赤羽駅の浮間口からスタートです。
駅の高架下にみんな大好きライフが入っています。
赤羽口も同様、北赤羽駅はに駅前にライフがあるのでとても便利ですね。
唯一の信号を渡る前に100円ショップのキャンドゥがあります。
こちらも重宝しそうです。
交差点を右折するとすぐに現地が目に入ります。
近いですね！
まずはマナープレイスの敷地が目に入ります。
道路を挟んで川沿い（左）がマスタープレイスとなります。
マナープレイスの敷地は既存物件と接しています。
逆方向に振り返った際の一枚。
マスタープレイスの南東側にはコンクリート工場があります。
工業地域なので仕方ないですが、マンションの目の前の道は作業車は原則通らないとのことでした。
南東側の接道面です。
採光はしっかり取れそうですね。
荒川沿いの接道面です。
堤防から見た現地。かなり広い土地です。
気になる電車や車の走行音はほとんど聞こえず、非常にサイレントな住環境でした。
荒川の向こうは埼玉県川口市。タワーマンション群が目に入ります。
河川敷にはゴルフコースがあります。
都内の埼京線駅５分でこの開放感は貴重です！
夏には豪快な花火が思う存分楽しめますね！
資産性・相場
新築
- ヴェレーナグラン赤羽北フロント 北赤羽3分 2021年築 坪単価280万円
- ヴェレーナグラン赤羽北マークス 北赤羽3分 2023年築予定 坪単価290万円
中古
- クリオレジダンス北赤羽 北赤羽2分 2007年築 坪単価240万円
- ヴェレーナシティパレドプラージュ 北赤羽11分 2016年築 坪単価260万円
- ライオンズ北赤羽マークスフォート 北赤羽4分 2014年築 坪単価230万円（2021年時点）
当物件の価格目安
- ヴェレーナグラン北赤羽 マナープレイス 坪単価300〜360万円（70㎡換算で6,364〜7,636万円）
- ヴェレーナグラン北赤羽 マスタープレイス 坪単価320〜380万円（70㎡換算で6,788〜8,061万円）
※プレミアム住戸除く
将来のリセールバリュー
築10年時点
- ヴェレーナグラン北赤羽 マナープレイス 坪単価260〜320万円（70㎡換算で5,512〜6,784万円）
- ヴェレーナグラン北赤羽 マスタープレイス 坪単価290〜350万円（70㎡換算で6,148〜7,420万円）
※現在の市況、周辺相場などから個人的見解のもと算出したものです。参考程度にご利用ください。
建設地至近の築15年クリオレジダンス北赤羽、築年数と規模感が近いヴェレーナシティパレドプラージュをベンチマークにしました。
ヴェレーナグラン赤羽北フロント
クリオレジダンス北赤羽
管理費・修繕積立金など
ヴェレーナグラン北赤羽 マスタープレイス
- 管理費 月額187円/㎡
- 修繕積立金 110円/㎡
- インターネット使用料 1,650円
ヴェレーナグラン北赤羽 マナープレイス
- 管理費 月額194円/㎡
- 修繕積立金 120円/㎡
- インターネット使用料 1,650円
その他
駐車場 月額17,500〜20,000円（全長5,000〜52,000、全幅2,450〜2,800）
バイク 1500〜2,000円
駐輪場 100〜350円
サイクルポート 800円
総評
立地、価格、設備仕様に満足できずにマンション購入に踏み出せていなかった方には非常にオススメできる物件だと自信を持って言えます！
坪300から買えるマンションで、ここまで仕様、立地、構造、企画に力が入っている物件を私は初めてみました。
最初にマイナスと感じた点をいくつか挙げておきます。
前提として、建設地にはもともと浮間合成という塗料メーカーの工場がありました。
そちらを土壌改良した上でマンションとしている背景があります。
また、言わずもがな、荒川と新河岸川に挟まれた浮間アドレスなので、ハザードは5〜10mの浸水想定となります。
とは言え、皆さんもご存知の通り、荒川が氾濫したとすればこのマンションだけでなく埼玉や東京の広範囲に影響が及びます。防災対策もかなり手厚く行われていますし、過度に気にする必要はないと思います。
続いて設備面です。
まずディスポーザーがありません。
とはいえ大和地所レジデンスは昔からこのスタイルなので、そこは割り切る必要はあります。
そして可動式ルーバー面格子がありません。ただし、日当たりを享受できる開放的な立地ですし、個人的にはそこまでは気になりませんでした。
あとは引き戸ウォールドアは吊り下げタイプなのですが、なぜか一本だけレールが残ります。
オプションで完全になくせるように動いているとのことなので、個人的にはフラットにした方がいいと感じました。
以上が気になったポイントです。
続いてプラスに感じた点を挙げていきます。
前述部分と被る部分もありますが、再度の記載をお許しください。
それだけの感動がありました。
コロナ初期に販売を開始した赤羽北フロント、兄弟分のマークスは外観と内装共にかなりハイグレードなものでした。当時と比べれば建築材料費はさらに上昇しており、仕様を削るか、価格を上げるかの対応を迫られているケースばかりが目立っていました。
億ションクラスのMRを訪問したこともありましたが、それらでさえ下がり天井が考えられないくらいに空間を圧迫していたり、キッチン天板が人工大理石だったり、ダイレクトウィンドウが網入りだったりと、とにかくガッカリポイントが目につきました。
ところがこちらのヴェレーナグラン北赤羽は価格こそ若干高くなったものの、設備仕様に関してはフロント・マークスから削ってきた箇所はひとつもありませんでした。
むしろグレードアップのオンパレードです！！
コンクリートをたっぷりと使う逆梁アウトフレーム工法、サッシ高は2,300、天井高も2,500前後。
駐車場はびっくりのオール平置きで設置率は約50％です。
入居開始済みのフロントが設置率４割で現状空きがあるとのことですので、安心ですね。
あとEV充電区画が20くらいありました。
隔板はスラブtoスラブのコンクリート、共用廊下の壁は吹き付けではなくタイル張り、角住戸はのDWはLow-E複層ガラスです。
ついでに住戸境もコンクリートです。タワーマンションだと軽量化のために構造的に難しいのですが、大規模板状ゆえの設計です。これで足音や声などの騒音問題はかなり解消されるはずです。
サッシ下部も床の立ち上がりがなく2mのバルコニーも相まって奥行き感じます。
玄関前カメラ付きインターホンもついています。
そして部屋のほとんどに引き戸が採用され、しかもソフトクローズ付きの吊り下げタイプです。
家具配置に自由度が生まれありがたいですよね。
建具のハンドルも重厚感があり、リビング扉はヴェレーナらしいガラスに木枠のデザインです。
カップボードはオプションですが、水回りの天板は全て天然石ですし、まさかのキッチン天板のサイド貼り下ろしが標準には驚きました。
とまあ、書ききれないほどの設備仕様の良さに衝撃を受けたわけですが、そもそも東京23区埼京線の北赤羽駅徒歩４分、買い物施設充実、広い公園もあり、それでいて現実的な価格設定というわけですから、この感動はおそらく多くの検討者の方々にも共有できるものだと思います。
買った瞬間に値上がる水準ではないかもですが、北赤羽を代表するマンションになることは間違いなく、ヴェレーナグラン北赤羽が欲しい！！という指名を頂ける存在になると感じました。
ちなみに、価格が目に優しい理由として、土地の取得を相対取引としている点、大和地所レジデンスが一貫して仕入れや販売を担っているという点などがあります。
逆にここを見てしまうと、同価格帯の新築マンションで満足できるケースはハルミフラッグくらいしかないので、そこはご注意くださいませ。
第1期1次は3月中旬を予定しており、要望書は今月下旬から受付開始なので、スキップフロアもロフト付きも角住戸もルーフバルコニー付きプレミアムも、何もかも全然間に合います。
売主自身がヴェレーナグランの最高峰と表現したヴェレーナグラン北赤羽、本当に素晴らしいマンションでした。
竣工したら鳥肌モノでしょうね…
現地飯レポート【茶館 池袋店】
現地飯とはしつつ、こちらは北赤羽ではなく池袋。
茶館 池袋店 は私のお気に入りのお店です。
北赤羽からは埼京線で10分、池袋駅西口から徒歩３分、ビルの2階にあります。
台湾屋台を彷彿とさせるような店内で飲茶が楽しめます。
我が家のお気に入りは食べ放題コースです。
なんとグランドメニュー全てから好きなだけ頼むことができます。
チャーシューと冷製クラゲは私のお気に入りの前菜です。
青菜炒めとエビチリもおいしい。
点心も好きなだけいただけます。
中華料理ビュッフェにありがちなあらかじめ用意されているものではなく、全てオーダーしてから作ってくれます。
エビ餃子、蟹焼売、小籠包がお気に入り。
飲茶ということでお茶も一緒に注文するのが定番です。
独特な作法で用意していただけるので、ぜひ頼んでみてください。
お湯を足しつつ半永久的に飲み続けられるのでお得です。
デザートも豊富で、ハリネズミまんはこんな感じでブログ映えします。
2時間の食べ放題とお茶で4,000円代から楽しめます。
MR訪問の帰り、池袋へ立ち寄ってみてはいかがでしょうか。
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