新築マンション

【モデルルーム訪問】ブリリアタワー池袋Westはオススメ?予定価格・間取り・設備仕様・資産性・住環境をレビュー

引用:https://ikenishi.brillia.com/

この記事を読むと分かること

物件の基本的な情報、モデルルーム・現地を実際に訪問した感想

間取り、主な設備仕様、周辺相場と比較した際の客観的な意見

物件の良い点、イマイチな点


物件概要

  • 物件名:ブリリアタワー 池袋 West
  • 所在地:東京都豊島区池袋三丁目1631-1、1631-50、1631-51(地番)
  • 交通:東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅徒歩5分(C1出口より)JR山手線「池袋」駅徒歩10分(西口より)東京メトロ有楽町線「要町」駅徒歩3分(5出口より)
  • 総戸数:230戸 (他、店舗1区画)
  • 占有面積:38.61㎡~103.72㎡
  • 規模:鉄筋コンクリート造地上30階 地下1階建て
  • 権利形態:所有権
  • 用途地域:商業地域、第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域
  • 駐車場:53台(機械式:46台、平置き(身障者用1台、カーシェア用1台):7台)
  • 駐輪場:232台(二段式(上段垂直ラック式68台・下段スライドラック式105台):173台、平置き:57台、子供用平置き:2台)
  • バイク置場:6台 
  • 売主:東京建物株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、東急不動産株式会社
  • 施工会社:前田建設工業株式会社東京建築支店
  • 設計:前田建設工業株式会社一級建築士事務所
  • デザイン監修:アーキサイトメビウス株式会社
  • 管理会社:株式会社東京建物アメニティサポート


はじめに

マンションマカロン

池袋西口エリアの光文社跡地に建つ新築タワーマンション!相場が急騰し続けている池袋のなかでも好立地の物件ということで、1ヶ月以上先までモデルルームの予約が取れない状況となっており、大きな注目を浴びております。以前少しだけ住んでいたことのある私、初めてのハイクラスマンションMR見学に行ってまいりました!

普段はつくばエクスプレスや常磐線沿線を中心にマンションウォッチを楽しんでいる私ですが、今回は少しばかり(?)足と予算を伸ばして東京は豊島区池袋に遠征してきました!

ブリリアタワー池袋West建設地から徒歩10分圏内に数ヶ月ではありますが住んでいたこともあり、東京の中でもとりわけ土地勘のある場所に建つ新たなランドマークということでずっと楽しみにしていた物件です。

JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ丸の内線・有楽町線・副都心線、東武東上線、西武池袋線といった交通アクセスに関してはトップクラスのメガターミナルの地下入口まで徒歩5分という抜群の立地で将来的な資産性に関してもある程度の安心感がありますね。ちなみに東京メトロ有楽町線・副都心線要町駅までも徒歩3分です。

エントリーしたのはHP公開された直後、予約は電話での受付、その後も電話でのやりとりを複数回経て当日を迎えました。

なお、最初に申し上げておきますと当物件は私が単独で1LDKをなんとか買えるレベルの価格帯となっております。夫婦共働きのためペアローンでもう少し予算は伸びますが、そこまでのチャレンジには及び腰です。

そして今まで見学してきた物件は、千葉、茨城が中心で、予算MAX8,000万円くらいが主流だったため、ブリリアタワー池袋Westは私にとって初めての億ションとなります。

つまり、高価格帯のマンションをレビューする立場には本来ないというのが実情なのです。

ただ、前述しましたように地縁があったり、魅力を大いに感じた物件に関しては今後も時折訪問して記事化していきたいと考えておりますので、今回はそのテープカット的なものにできればと考えております。

億超えにも余裕で手の届く富裕層からすれば感覚のズレた内容になっている可能性がかなり大きいですが、そこは定量的な部分のみ汲み取っていただければ幸いです!


レビュー

予定価格

予定価格

予定価格に関しては訪問時に紙で資料をいただくことができました。

グロスは1LDK5,600万円〜、29階のプレミアムの最高価格で20,200万円となっております。

間取りの大半が2LDKという住戸設計なので、人によっては買いやすいと感じる方も多いのではないでしょうか。

プレミアムを含めた坪単価は平均約538万円、プレミアムを除くと509万円です。

コロナ前に売り出されたプラウドタワー東池袋ステーションアリーナが坪単価平均約520万円程度でしたから、価格としては意外とリーズナブルなのかな?と家に帰って冷静に分析してから感じました。(MRでは「高いっすねーwww」と思わず口に出してしまいましたが)

ちなみに言わずもがな、私からすればTX快速がすれ違うときの爆音をフイに聞かされるのと同じくらいビビる価格でした。


単位:万円3152029
a8,9009,5009,800
b6,3006,800

c



d9,50010,400

e8,2008,900

f



g8,300


h



I5,6006,000

j



k
9,400

l

11,800
m

13,500
n

12,900
o

12,300
p

10,500
q

9,400
r


18,300
s


20,200
t


21,200
u


20,200
v


17,200
予定価格表より筆者作成

坪単価

単位:万円3152029
a458489504
b458494

c



d485531

e484525

f



g462


h



I474508

j



k
500

l

537
m

571
n

576
o

575
p

513
q

522
r


614
s


656
t


675
u


659
v


653
予定価格表より筆者作成


間取り

A 64.14㎡ 2LDK

引用:ブリリアタワー池袋West図面集

3階 8,900万円

15階 9,500万円

20階 9,800万円

B 45.41㎡ 1LDK

引用:ブリリアタワー池袋West図面集

3階 6,300万円

15階 6,800万円



C 38.61㎡ 1LDK

引用:ブリリアタワー池袋West図面集



D 64.60㎡ 2LDK

引用:ブリリアタワー池袋West図面集

3階 9,500万円

15階 10,400万円

E 55.92㎡ 2LDK

引用:ブリリアタワー池袋West図面集

3階 8,200万円

15階 8,900万円

F 64.68㎡ 2LDK

引用:ブリリアタワー池袋West図面集



G 59.23㎡ 2LDK

引用:ブリリアタワー池袋West図面集

3階 8,300万円

H 41.37㎡ 1LDK

引用:ブリリアタワー池袋West図面集



I 39.00㎡ 1LDK

引用:ブリリアタワー池袋West図面集

3階 5,600万円

3階 6,000万円

J 69.96㎡ 2LDK

引用:ブリリアタワー池袋West図面集



K 62.06㎡ 2LDK

引用:ブリリアタワー池袋West図面集

15階 9,400万円

L 72.49㎡ 3LDK

引用:ブリリアタワー池袋West図面集

20階 11,800万円

M 78.07㎡ 3LDK

引用:ブリリアタワー池袋West図面集

20階 13,500万円

N 73.93㎡ 3LDK

引用:ブリリアタワー池袋West図面集

20階 12,900万円

O 70.57㎡ 3LDK

引用:ブリリアタワー池袋West図面集

20階 12,300万円

P 67.57㎡ 2LDK

引用:ブリリアタワー池袋West図面集

20階 10,500万円

Q 59.47㎡ 2LDK

引用:ブリリアタワー池袋West図面集

20階 9,400万円

R 98.35㎡ 3LDK

引用:ブリリアタワー池袋West図面集

29階(プレミアム) 18,300万円

S 101.56㎡ 3LDK

引用:ブリリアタワー池袋West図面集

29階(プレミアム) 20,200万円

T 103.72㎡ 3LDK

引用:ブリリアタワー池袋West図面集

29階(プレミアム) 21,200万円

U 101.14㎡ 3LDK

引用:ブリリアタワー池袋West図面集

29階(プレミアム) 20,200万円

V 86.93㎡ 3LDK

引用:ブリリアタワー池袋West図面集

29階(プレミアム) 17,200万円


オススメの間取り

オススメの間取り

  1. 北東角・北西角 中層階以上(理由:坪単価としては割安。特別感のある眺望はないが景色はしっかり抜ける)
  2. 南、南西角 中層階以上(理由:前建や立教大学を超えてくるため新宿や富士山が良く見える)
  3. 西 低層階(理由:祥雲寺の緑が眺められる。お墓も含まれるが当物件に関しては個人的には気にならない)

※筆者の主観によるものにつき参考程度に捉えてください

全体的に南向きに単価を載せている印象です。

それもそのはず、日当たりはもちろんのこと、15階くらいまではアゼリア通りを挟んだ先の建物が被ってきますが、そこを超えれば新宿副都心方面へ限りなく抜ける景色が楽しめます。

MRも南面に開口部のある2部屋が採用されておりました。

しかし、本物件は東口のようにタワーマンションにょきにょきエリアとは違って、低層住宅街も広がる西口にあります。

目に入りやすい高層ビルとしては、東側のザ・タワーグランディア、北側のシティタワー池袋ウエストゲートがあります。それでもそこそこ距離があるのであまり気にならないかと思います。

南面でなくても目の前にドカンと高層ビルが新たに建つことはほぼなく、むしろ抜け感のある景色は現状のままある程度は保証されるでしょうから、南面に拘らなければ北の混じる角住戸、池袋駅ビューの東向きは単価的にはかなり抑えめな印象です。


設備仕様

引用:https://ikenishi.brillia.com/

主な設備仕様

  • 基礎免震構造
  • 内廊下
  • 各戸宅配ボックス
  • 各階ゴミ置き場
  • トランクルーム
  • 二重床・二重天井
  • 基本天井高2,600、基本サッシ高2,100
  • 玄関前カメラ付きインターホン
  • キッチン天板シーザーストーン
  • カップボード
  • キッチン水栓Uの字型グローエ
  • リビング天井カセットエアコン(一部のみ?詳細確認下さい)
  • 洗濯機置き場吊り戸棚
  • ローシルエットトイレ
  • トイレ手洗いカウンター
  • 浴室ダウンライト
  • 床暖房
  • ディスポーザー
  • Low-E複層ガラス(一部除く)
  • バルコニーに面していない窓は網入りガラス
  • 隣戸境隔て板ショートタイプ
  • キッチン巾木収納
  • ウォークインクロゼットハンガーバー高さ調整機能
  • 食器洗乾燥機
  • 浴室暖房乾燥機
  • 屋外機械式駐車場(設置率23%)
  • エレベーター3機(一台は作業用兼用)

「これが高級マンションかー!」

という大先輩マンクラ方々のブログやYoutubeでしか見たことのなかった、内廊下、シーザーストーン、各階宅配ボックスといった設備仕様は眩い限りございました。

プレミアム住戸はシーザーストーンのグレードが上がるなどの仕様変更があります。

逆に1LDKのみトイレがタンク付きで手洗い一体型になったり、コンロが2口になったりと仕様が下がります。

ただ、カップボードは標準でついていますし、しかもトールタイプやセミオープンタイプと選べます。

キッチン形状も吊り戸棚や、立ち上がり天板の有無(外せばフラットタイプ)、さらに洗面所のボウルは天板上に立ち上がる形か、埋め込み式かなど、全体的にオーナーに色々チョイスできる幅を持たせているのが配慮細かいなぁと感じました。

各階ゴミ置き場(前室付き)ももちろんありますし、全ての窓面がバルコニー方面に向いている点も素晴らしいです。

窓のない行灯部屋もかなり少ない印象を受けました。


その一方で、予算MAX8,000万円以下の郊外マンションを中心に見てきた私からしても

「これはどうなんだろう・・・」

という箇所も結構ありました。


まず、天井高は2,600、サッシ高は2,100。これは千葉のタワーマンションと変わらない水準です。

プレミアム住戸もこの仕様は変わりませんので、個人的には坪単価500でも千葉200台と同じかぁと感じてしまいました。

さらに、バルコニーのないサッシ(ダイレクトウインドウ)には網入りガラスが採用されてしまっております。

せっかく眺望を楽しめるタワーマンションなのに、まずこれで一気にテンションが下がりました。

網入りガラスというのは、火災などで外れた際に落下しないように配慮されたもので、住む側からすれば良いところは一つもありません。

がりべんさん曰く、耐熱強化ガラスで代用できるとのことだったので、ここにコストをかけなかったのは残念に感じました。


続いてのガッカリポイントは、下がり天井のキツさです。

リビングに関してはサッシ上を除いて目立たないようにしてくれているのですが、その分他の洋室にしわ寄せが来ています。

こちらの間取りをご覧ください。

引用:ブリリアタワー池袋West図面集

MRにも採用されているMタイプの間取りですが、ここの洋室2の下り天井、驚愕の2040mmです。

押し潰されそうなほどの圧迫感を覚えました。

建築基準法で居住空間の平均天井高は2100と定められておりますので、部分的(というかかなり広範囲)にはアウト〜なことからもめちゃくちゃガッツリ落ちていることが分かると思います。

これでテンションが地階まで落ちました。_| ̄|○

その一方で、この間取りをMRで用意してくれていることにはものすごく良心的だなとも感じました。

買って引き渡しを受けてから「!??」となっては悲しすぎますからね・・・

下がり天井は重要事項説明でも触れない部分ですから要チェックです。



あと最後に駐車場。

後ほど敷地配置を載せますが、低価格帯マンションにも一般的に使われるタイプの屋外の機械式中心です。

しかも設置率は約23%…

これには口が塞がりませんでした。

私は車は持っていませんが、億ションでこれはありえないと素人ながら感じました。

まだ決まっていないとのことでしたが、この低い設置率はおそらく管理費にも関わってくるでしょう。

ただでさえ総戸数も少なめなのに…


外観・共用施設

引用:https://ikenishi.brillia.com/

外観としては、ダイレクトウインドウとガラス手摺りバルコニーを組み合わせたスタイリッシュなものとなっております。

14階までは南東向き角住戸はダイレクトウインドウ、その上は最近流行り?の湾曲したバルコニーが続き、上階のプレミアム住戸は角のあるデザインとなります。

ガラス手摺りは中層階は乳白色、29、30階はブラック調のクリアガラス(外からは見えにくい加工)を採用しています。


共用施設一覧

  • エントランスラウンジ2層吹き抜け
  • ユーティリティラウンジ
  • プライベートブース
  • EVカーシェアテスラ「モデル3」
  • 1階物販棟にスーパーマーケット入居(予定)

タワーマンションにしては共用施設はかなり少なめでした。

エントランスの特徴的なオブジェはツツジをイメージしているそうですが、団欒する場としてはあまり向いていないかもしれないですね。

ただ、二層吹き抜けのガラス張り空間の中に見える真紅の華は通りを行き交う方々の目を奪うことでしょう。

ユーティリティラウンジやプライベートブースは2階部分に集約しております。

そして1階の物販棟部分にはスーパーマーケットが入る予定とのこと!これはかなり嬉しいですね!

ちなみに、スーパーマーケット用の駐車場は敷設せず、自転車置き場のみを用意するとのことでした。

車の往来の心配がないのも住民にとっては安心材料ですね。

現状として、付近のスーパー的な施設はマイバスケットが通りの反対側にあるくらいなので、近隣住民の方々にとってもプラスでしょう!


資産性・周辺相場

ザ・タワーグランディア
ルミナリータワー池袋

周辺相場

  • ブリリアタワー池袋 東池袋駅徒歩1分 2015年築 84.01㎡ 18,950万円(坪単価744万円)
  • ライオンズタワー池袋 池袋駅徒歩11分 2001年築 113.79㎡ 16,800万円(坪単価487万円)
  • アウルタワー 東池袋駅徒歩2分 2011年築 84.36㎡ 16,480万円(坪単価645万円)
  • ザ・タワーグランディア 池袋駅徒歩2分 2004年築 82.12㎡ 13,980万円(坪単価562万円)
  • グランドミレーニア 池袋駅徒歩6分 2015年築 54.84㎡ 10,580万円(坪単価637万円)
  • ルミナリータワー池袋 池袋駅徒歩4分 2013年築 40.3㎡ 5,300万円(坪単価434万円)
  • ダイレクトタワー池袋要町 要町駅徒歩1分 2015年築 58.05㎡ 9,480万円(坪単価539万円)

当物件の価格目安

坪単価500万円〜700万円

※坪単価とは3.3㎡あたりの価格です。※第一期予定価格による推定です。

将来のリセールバリュー

築10年時点 坪単価500万円〜700万円(70㎡換算で10,600万円〜14,848万円)

※現在の市況、周辺相場などから個人的見解のもと算出したものです。参考程度にご利用ください。

ブリリアタワー池袋Westにほど近いダイレクトタワー池袋要町、ザ・タワーグランディアが主な指標となる。

現状池袋東口の方が相場は高めで推移しているが、西口物件も徐々に引き寄せられていくと推定。


住環境

池袋駅西口付近は飲食店などの商業施設が立ち並ぶ賑やかな雰囲気です。

ただ、少し歩くと立教大学を中心とした文教地区が広がり、一気に落ち着いた高級住宅地へと変わります。

現地から徒歩1分の場所にはバス停があり便利です!

建設地の現状、南東方面です。

東面と北面には主に低層の戸建てが立ち並びます。

奥に見えるマンションはシティタワー池袋ウエストゲートです。

右が建設地、左が祥雲寺。

その間、通り沿いに建物が二軒ほど建っています。

都心にあるとは思えない緑豊かな祥雲寺。

西向きであればその緑を借景とできます。


南面はアゼリア通り沿いに建物が立ち並んでおります。

直感ですが、15階を越えたあたりから抜けてくるかなという高さです。

その先は新宿まで遮るものはありません。


総評

良い点

  • 池袋駅徒歩5分と東池袋直結系タワマンと比較した際の独自強みがある
  • 池袋の中心部という好立地につき資産性に安心感がある
  • 現状の中古市場と比較した際の割高感が少ない
  • 中層階以上は他のタワーマンションなどの被りが少なく抜け感のある眺望が得られやすい
  • 駅導線上には多くの飲食店がある一方で、現地周辺は住宅街や文教地区が広がり落ち着いた雰囲気がある
  • 各階ゴミ置き場、各戸宅配ボックス、トランクルーム、内廊下など、生活設備の仕様が高い
  • 1階にスーパーマーケットが入る(予定)
  • 基礎免震構造

イマイチな点

  • 2LDK中心かつ総戸数230とタワーマンションとしては規模感が小さい
  • 共用施設が少ない
  • 機械式駐車場中心かつ低い設置率
  • ダイレクトウインドウが網入りガラス
  • 天井高2600サッシ高2100と構造面は一般的
  • リビング以外の下がり天井がキツい
  • スーパー利用者で周囲が賑わう可能性(目立つのでメリットでもある)

というわけでマンションマカロン初めての高級物件レビューをつづらせていただきました。

感想としては、立地で十分売れる場所にもかかわらず、各戸宅配ボックスなどの今時の設備を入れたり、高級ラインとしてのトッピングを専有部に施したりと全体的な質感は高めと感じました。

これが坪単価500万円オーバーのスタンダートと言われれば当たり前なのかもしれませんが笑

一方で、ダイレクトウインドウに網入りガラスを使ったり、洋室の下がり天井が激低だったり、透明ガラス手すりがプレミアムにしか採用されていなかったり、共用施設が少なかったり、駐車場が屋外機械式だったりと、こだわる人には刺さらない部分も多いなと思いました。総戸数220ですから求め過ぎな部分もありますかね…

生活利便性を高める部分にコストを掛けている点はコスパを求める方にはいいかもしれませんが、都心のタワーマンションに住みたい人からすれば痒いところが気になって仕方ない!ということもあるのかなぁと思います。


とはいえ、現状の相場からすれば平均坪単価500万円ちょいというのは、周辺と比較してわかるように結構お得感があるなと思いました。

比べているのはあくまで中古の売り出し価格なので実際はもう少し開きはあると思いますが、築5年〜20年近いマンションと比較してもほぼ変わらない価格設定ならば、将来売却を考えたときの安心感もある程度はイメージできます。

高いことは間違い無いですが、資産価値に見合った価格であることは客観的にも伝わるのでは無いでしょうか。

予算が届くこと前提にはなりますが、資産性と利便性をしっかりカバーした物件が今すぐに欲しい!

という方にはオススメできるマンションだと思いました!


今回は人生初のハイクラスマンションのMR訪問でしたが、今まで見てきた物件とは違った世界が広がっており非常に勉強になりました。今後も知識と経験を積みながら、楽しんでマンション巡りを続けていきたいと思います!


現地飯レポート

池袋西口は言わずと知れたチャイナタウンです。

北口から徒歩1分の雑居ビルの4階には「友誼商店」というお中国の方がわんさか集まるスーパーマーケットがあります。



中国語ばかりでほとんど解読できない商品が並ぶお店なのですが、ここの片隅にはこのようなフードコートが併設されています。

ここは大陸か!と錯覚するような雰囲気の中で本格的な中華料理をいただくことができます。

私がいただいたのは「四川旨辛刀削麺牛肉トッピング」(1,030円)

見た目よりも辛くなく、それでいて花椒の香りがものすごく華やか、具沢山かつ旨味もたっぷりなボリュームたっぷりな一杯で最高に美味しかったです。無料サービスのライスも相性抜群でした!

駅のすぐそばですし、MR見学を終えましたらそのままプチ中国旅行を楽しんでみてはいかがでしょうか。




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