新築マンション

【現地調査】ジオ八潮はオススメ?予定価格・間取り・資産性・住環境をレビュー

引用:https://geo.8984.jp/yashio/

この記事を読むと分かること

物件の基本的な情報、現地を実際に訪問した感想

間取り、主な設備仕様、周辺相場と比較した際の客観的な意見

物件の良い点、イマイチな点


物件概要

ジオ八潮 ウエストレジデンス

  • 物件名:ジオ八潮 ウエストレジデンス
  • 所在地:埼玉県八潮市大瀬1丁目8-12(地番)
  • 交通:つくばエクスプレス「八潮」駅 徒歩7分
  • 総戸数:41戸
  • 占有面積:
  • 規模:地上6階建
  • 権利形態:所有権
  • 用途地域:準工業地域
  • 駐車場:20台(内、平置4台、機械式16台。※内、平置2台は外来用)
  • 駐輪場:82台(内、機械式54台、サイクルポート14区画(2台/区画)
  • バイク置場:3台
  • 売主:阪急阪神不動産株式会社
  • 販売会社:東急リバブル株式会社
  • 施工会社:川口土木建築工業株式会社
  • 設計:川口土木建築工業株式会社
  • 管理会社:株式会社阪急阪神ハウジングサポート

ジオ八潮 イーストレジデンス

  • 物件名:ジオ八潮 イーストレジデンス
  • 所在地:埼玉県八潮市大瀬1丁目8-1(地番)
  • 交通:つくばエクスプレス「八潮」駅 徒歩6分
  • 総戸数:42戸
  • 占有面積:
  • 規模:地上7階建
  • 権利形態:所有権
  • 用途地域:準工業地域
  • 駐車場:敷地内駐車場30台(内、平置4台、機械式26台。※内、平置2台は外来用)
  • 駐輪場:72台(内、機械式48台、サイクルポート12区画(1台/区画)、1階テラス6区画(2台/区画)
  • バイク置場:2台
  • 売主:阪急阪神不動産株式会社
  • 販売会社:東急リバブル株式会社
  • 施工会社:川口土木建築工業株式会社
  • 設計:川口土木建築工業株式会社
  • 管理会社:株式会社阪急阪神ハウジングサポート

はじめに

マンションマカロン

TXユーザーの私は通勤時に必ず八潮を通ります。その度に商業施設に囲まれた駅周辺エリアの利便性はひしひしと感じており、実際八潮駅の利用者はかなり多いです。

つくばエクスプレス沿線の新築マンションがことごとく完売している最中ではありますが、八潮駅に阪急阪神不動産が新築マンションを分譲します。

八潮駅には北口と南口があり、ジオ八潮は北口から徒歩6分の位置に建ちます。

八潮駅はつくばエクスプレスの駅の中でもトップクラスに多くの利用者を抱えており、快速通過(区間快速は停車)駅にもかかわらず、2020年の1日乗降者数は18,955名と快速停車の守谷駅の17,342名を超えております。(ちなみに、柏の葉キャンパス駅は13,447名、新御徒町駅は15,944名となっております)

TXが一瞬触る程度の埼玉県の八潮駅、知らない方からすれば「どこですか」状態かと思いますが、駅前は本当に綺麗に整備されており、商業施設が高密度に形成されております。

先日公式サイトがオープンしましたので、第一印象を中心にご紹介してまいります。(モデルルームも訪問予定です!)

モデルルーム訪問後の記事→  【モデルルーム訪問】ジオ八潮はオススメ?予定価格・間取り・設備仕様をレビュー


レビュー

価格

第一期の予定価格は、ウエストレジデンスは66.60㎡の3LDKが3,600万円台、70.05㎡の3LDKが4,600万円台。

イーストレジデンスは65.1㎡の3LDKが4,200万円台、77.46㎡の4LDKが5,900万円台となっております。

坪単価としては、180万円〜250万円を少し超えるくらいではないでしょうか。

しかし、トップページにデカデカと表示してあるようにウエストレジデンスが異様に安い気がしますが、おそらくパンダ部屋(客寄せ)ではないかと思います。

極端な価格の部屋を除けば、平均の坪単価は210万円程度と推測します。

間取り

Etype 70.52㎡ 3LDK(イーストレジデンス)

引用:https://geo.8984.jp/yashio/

ジオ八潮の間取りは全体的によく見る田の字型となっております。

Etypeは主開口部が南東向きなので日当たり、眺望的には条件の良い位置になります。

一応角部屋ではありますが、北東の窓は小さめで存在感はあまりありません。ただ、洋室(1)にも廊下に面さないバルコニーがあるのはいいですね。

イーストレジデンスは南東向きで、ほぼ全ての住戸がブリリア八潮の駐車場や共用廊下を見る形となります。

Grtype 77.46㎡ 4LDK(イーストレジデンス)

引用:https://geo.8984.jp/yashio/

当物件で一番広い4LDKになります。ルーフバルコニー付きでスパンも長い開放的な間取りです。

設備仕様の違いは図面上ではほぼ確認できません。お風呂サイズも66.6㎡のCgtypeと変わらず1418となります。

しかし77.46㎡の4LDKは結構狭めです。洋室(2)の引き戸を開放して実質17帖のLDとして使う形になるでしょうね。

Cgtype 66.6㎡ 3LDK(ウエストレジデンス)

引用:https://geo.8984.jp/yashio/

公開間取りで唯一のウエストレジデンスです。

窓面側には2階建程度の戸建てなどが立ち並びますので、4階以上くらいでないと圧迫感はかなりあると思います。

そして、ウエストレジデンスの西方向の接道面は八潮三郷線および常磐自動車道が通っておりますので、奥まっているとはいえ騒音は結構響いてくるだろうと現地で感じました。

音は上に響くため、高層階ほど顕著な影響があると推測します。眺望を取るか音を取るかの二択ですね。

Drtype 68.35㎡ 3LDK (イーストレジデンス)

引用:https://geo.8984.jp/yashio/

南東向きのルーフバルコニー付き角部屋です。

主開口部は相変わらずブリリアビュー、ルーバル方向はコンフィール八潮を向く形です。

高層階でも囲まれ感は拭えないので、あえて狙うこともないかなと思います。

設備仕様

※執筆時点では未公開。オープン後に追記いたします。

モデルルーム訪問後の記事→  【モデルルーム訪問】ジオ八潮はオススメ?予定価格・間取り・設備仕様をレビュー

外観・共用施設

引用:https://geo.8984.jp/yashio/

まず、当物件の特徴としてはイーストレジデンスとウエストレジデンスの2棟構成となっている部分です。

敷地配置を見る限りは地続きのように感じるかと思いますが、実際には白い部分が敷地外(積水系の事務所?)となります。

つまり2棟は完全に分断されることになります。だから物件概要も律儀に分けているのですね。


引用:https://geo.8984.jp/yashio/
引用:https://geo.8984.jp/yashio/

公式サイトの情報だけではかなり限られてはいますが、外観としては同じようなシックなアースカラーとガラス手摺り、そして冠部分の庇や黒のマリオンでデザインを描いています。

隔て板はトールタイプです!

引用:https://geo.8984.jp/yashio/

イーストレジデンスのエントランスはブリリアとコンフィールを繋ぐ道路の間に設けられます。

引用:https://geo.8984.jp/yashio/

ウエストレジデンスのエントランスは常磐道に沿うように設けられます。

大通りのすぐそばを通る形にはなりますが、アプローチは植栽で目隠しをしてくれています。

西向きの角住戸は道路にガッツリ面してしまうため、価格は中住戸とそう変わらないものになるのではないでしょうか。


共用施設一覧

  • エントランスホール
  • デジタル雑誌読み放題サービス
  • 電気自動車充電


資産性・周辺相場

周辺中古の記事執筆段階での売り出し価格を挙げます。

当物件との比較材料としてご参照ください。

  • シティテラス八潮 八潮駅徒歩8分 2018年築 78.13㎡ 5480万円(坪単価231万円)
  • シティテラス八潮 八潮駅徒歩8分 2018年築 67.02㎡ 4980万円(坪単価245万円)
  • マインループ 八潮駅徒歩1分 2006年築 75.86㎡ 4480万円(坪単価195万円)
  • ザ・パークハウスオイコス八潮 八潮駅徒歩5分 2018年築 71.29㎡ 4450万円(坪単価206万円)

当物件の価格目安

ウエストレジデンス:坪単価178万円〜217万円

イーストレジデンス:坪単価213万円〜251万円

※坪単価とは3.3㎡あたりの価格です。※第一期予定価格による推定です。詳細オープン後に追記いたします。

高速道路などの騒音影響を受けやすいウエストレジデンスの方がイーストよりも安い傾向。

周辺中古相場との乖離は大きくないので割高感はそこまでないが、立地や品質で勝てない物件が多いことは考慮した方が良い。

マインループ

ブリリア八潮

ザ・パークハウスオイコス八潮

シティテラス八潮

住環境

現地を訪れたあとは駅周辺を小一時間歩き回ってみました。

まずTXの車窓からも臨める、やしお駅前公園が南口に広がっています。

縄跳びをする子供たちもおり、駅前とは思えない広大な公園となっております。

流山おおたかの森にも同じように思っていることなのですが、高圧電線がど真ん中に通っていなければもっと素敵な風景なんですけどね。

公園から通りをはさむと商業施設BiViがあります。

こちら温野菜やサイゼリヤ、クリニックなども入っており、使いやすいものとなっています。

BiViと駅の間にもおしゃれな施設があります。

ジオ八潮への導線となる北口の目の前には大型商業施設フレスポがあります。

見た目以上に広さと奥行きがあり、この日はかなり多くの人で賑わっていました。

はま寿司や日高屋、ユニクロ、ABCマート、スーパーのカスミなどが入っており、大抵の買い物が完結できてしまいます。

スーパーはカスミの他にも、高架下に激安のアコレ。

お惣菜が美味しいヤオコーなどがあります。

引用:https://geo.8984.jp/yashio/

八潮市は教育強化、子育て支援に力を入れているようですね。

実際小さい子供を連れた家族も多かったです。


引用:http://www.mapexpert.net/

参考までに駅周辺の用途地域マップを載せておきます。

ジオ八潮は準工業地域(薄紫色)となっており多少雰囲気が変わる気もしますが、近隣商業地域(濃い桃色)に囲まれておりますので、そこまでは気にならないでしょう。(高速道路のほうが気になる)

総評

良い点

  • 八潮駅徒歩6分
  • フレスポを通れる駅導線
  • イーストレジデンスはそこそこ静かな住環境
  • 南方向に主開口部が取れる
  • 価格がリーズナブル(特にウエストレジデンス)
  • 高級感のある外観

イマイチな点

  • ウエストレジデンスは八潮三郷道路、常磐自動車道に面しており騒音が懸念される
  • 眺望が抜ける部屋がほとんどない
  • 既存物件による囲まれ感が強い
  • 準工業地域
  • 条件の良い周辺中古よりも高い

今回はじめてTX八潮駅周辺をしっかり散策してみたのですが、商業施設の充実度に驚きました。

駅の北と南にモールがありますし、北のフレスポにいたってはかなりの規模で、電車のほか車で遊びにくる方々もたくさんいらっしゃいました。

まさに八潮の中心といった具合に開発が進んでいるなぁという印象です。

ジオ八潮に住めば、そんな利便性を享受できる上に、東京まで一瞬で移動できてしまうアクセスも手に入ります。

それでいて、マンション価格が高騰している昨今ではなかなか目にできない坪単価200万円前後で検討できるのはかなり貴重だと思います。

しかし、そのメリットを受けられるのは当物件だけではないことを忘れてはなりません。

前述したように、八潮駅周辺にはすでにいくつものマンションが建っており、中古でも定期的に売りに出ています。

同じ駅距離でしたら、八潮のKINGマインループも普通に買えますし、パークハウスオイコスもほぼ同じ水準でいけます。

八潮最大規模の徒歩8分のシティテラスは住友不動産分譲につき少々高めにはなりますが、それでもジオと大差ありません。

まだモデルルームオープン前で、公開価格も予定段階ではありますが、八潮に住みたいのであれば中古との比較をまず行ってみるといいと思います。

あと、今回私が歩いて回ったように実際に現地を見てみると、ネットからは知ることのできないリアルな環境を色々と発見することができます。

住宅街に工場や資材置き場などが意外と点在していたり、駅前に賑やかなパチンコ店があったりと、街の急成長や利便性の裏返し的な側面も結構肌で感じられるものです。

まだ情報があまり開示されていないなかでの記事投稿となり恐縮ですが、モデルルームがオープンしましたら追記いたします。


現地レポート

散策中にみつけた駅前にあるこちらの飲食店、昼と夜でお店が変わります。

そして昼に開店している「台湾まぜそば はなび」は私が学生時代に通い詰めためっちゃ好きな系列です。

辛めのひき肉に、ニンニクやニラがガッツリ効いていて、それが太麺と合うんですよね。

濃い目の味付けなのですが、卵黄がまろやかにまとめているのでスイスイ食べられてしまいます。

どんぶりに残った具材を最後まで楽しむための追い飯も忘れずに頂いてください。


え、肝心のまぜそばの写真?

散策に夢中で発見したときには既に閉店していました。残念、

モデルルームを訪れた際にはぜひ訪れてみてください。


モデルルーム訪問後の記事→  【モデルルーム訪問】ジオ八潮はオススメ?予定価格・間取り・設備仕様をレビュー

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