記事のポイント
- 柏たなか駅No.1物件（徒歩１分、南向き住戸中心、平置きP、ディスポーザー、規模感など）
- 柏たなかエリア、そして価格帯がフィットする方にはとてもオススメできる物件
- 予定価格帯は坪単価220〜250万円、３LDK70㎡で4,000万円台前半〜5,000万円台前半が中心
- 個人的なオススメ住戸は、4,000万円台、坪単価230万円以下70㎡（南向きがベスト）
はじめに
つくばエクスプレス(TX)民の私が久しぶりに心を動かされた沿線新築マンションがこちらオハナ柏たなかパークフロントになります。
TXはほぼ何もないところへ線路を通したため、駅前が綺麗に整備されている点が大きな魅力となり人気を集めています。そしてマンション開発も駅前を筆頭に進められていることから、既存物件の方が条件が良いケースが多く、後から出るものほど駅から離れたり、利便性に欠けたりすることもしばしばでした。
そのようななか、数少ない残された一等地、柏たなか駅前の土地が野村不動産などによりマンションとして分譲されることになりました。
当初が商業施設を中心とするような開発計画も出ていたのですが、事業としての見通しが立たなかったのかこちらは実現せず、地元の方からすれば少し残念な結果かもしれません。
その一方で、今の時代の駅徒歩１分の新築マンションとしてはこれ以上ないと言っても過言ではないほどの魅力ある企画となっています。
販売時期が被っているパークホームズ柏たなかが隣に建設中ですが、今回はより気になったオハナのみMRを見学して参りましたので、簡単にまとめさせていただきます。
※記事執筆の効率を上げるため、今回より価格表の作成や平均坪単価などの算出は原則として省略させていただき、その分私の意見や周辺環境のレポートなどに注力できればと思います。（毎回詳細に書き上げる方々凄すぎます…）
物件概要
- 所在地（地番） 千葉県柏市小青田5－2
- 交通 つくばエクスプレス 「柏たなか」駅 徒歩1分
- 用途地域 第一種住居地域
- 構造・規模 鉄筋コンクリート地上14階
- 総戸数 335戸
- 駐車場 206台 平置200台＋身障者用1台＋来客用2台＋カーシェア3台
- 自転車置き場 670台 平置14台、二段ラック式336台、スライドラック式320台
- バイク置場 17台 バイク置場13台、ミニバイク置場4台
- 竣工予定時期 2024年10月下旬（予定）
- 引渡し可能年月 2024年12月中旬（予定）
- 権利形態 敷地・建物共用部分は専有面積割合による所有権の共有、建物専有部分は区分所有
- 管理会社 野村不動産パートナーズ株式会社
- 施工 株式会社長谷工コーポレーション
- 売主 野村不動産株式会社 総合地所株式会社 伊藤忠都市開発株式会社
レビュー
予定価格・間取り（一部）
ザックリ予定価格のため、数百万円単位で変わる可能性があります。
（例：4,000万円台前半→4,000〜4,399万円、中盤→4,400〜4,699万円、後半→4,700〜4,999万円）
BEタイプ 南向き 70.56㎡
１〜４階 4,700〜4,999万円（坪220〜234）
５〜１４階 5,000〜5,399万円 （坪234〜253）
BJタイプ 南向き角 82.83㎡
１〜４階 6,400〜6,699万円（坪255〜267）
５〜８階 6,700〜6,999万円 （坪267〜279）
９〜１４階 6,700〜7,699万円（坪279〜307）
CGタイプ 東向き角 74.97㎡
１〜６階 4,700〜5,399万円（坪207〜238）
７〜１１階 5,000〜5,399万円（坪220〜238）
CEタイプ 東向き 70.56㎡
１〜８階 4,400〜4,699万円（坪206〜220）
９〜１３階 4,700〜4,999万円（坪220〜234）
予定価格段階ではありますが、南向きの平均坪単価としては230万円くらいでしょうか。
東向きなら220万円以下でも狙えそうです。
なお、私は当初210万円と予想していましたが、それよりは１割高かったですね。
新築のパークホームズがオハナよりも条件に劣るとは言え坪180万円程度と結構安かったので、比べると差があると感じます。
画像出典：オハナ柏たなかパークフロント公式サイト、簡易図面集
オススメ間取り
BEタイプ 南向き 70.56㎡
４階 4,700〜4,999万円（坪220〜234）
根拠は下記のとおりです。
- 4,000万円台でパークビューが得られるほか、エレベーター近く、線路から離れている。
- 70㎡台、天井高2,600mm
※間取りは出ていませんがBFとBG、予定価格も出ていませんがBB、BC、BDも同様にいいと思います。
設備仕様
- ディスポーザー
- 食洗機
- 床暖房
- タンクトイレ
- オール平置き駐車場（設置率61％）
- 複層ガラス（線路沿いルーバル住戸は二重サッシ）
- バルコニー奥行き２m
- 浄水器付き水栓
- キッチン前ホーローパネル（シンク前立ち上がり含む）
- 洗面台三面鏡
- IoT湯沸かし、床暖房
- エントランスノンタッチ（手かざし）キー
- 浴室ダウンライト
- リビングウォールドア吊り下げハイタイプ
- 隔板トールタイプ
- 天井高（１〜４階2,600mm、５〜８階2,550mm、９〜１４階2,500mm）
- サッシ高2,000mm
- 直床
- １階テラス住戸の隣戸境界はプライバシー性の確保されたもの（スカスカフェンスではない）
- 低炭素建築物（住宅）認定 ※住宅ローン控除：残高上限4,500万円×0.7%×13年
玄関を拡大、廊下を縮小した間取りが多く採用されており、シューズボックスの隣にベビーカーなどを立てて置けるスペースが設けられています。
廊下は長くてもアレですが、玄関はゆとりがあった方が使いやすいと思いますのでいいですね。
大きな魅力となる平置き駐車場ですが、設置率60％は正直少ない気が…
駅前完結型の街ではないため、自走式立体駐車場にして100％にしてくれたらより良かったですね。（建築コストは増すので販売価格や維持費にも影響していたと思います）
それでもEV区画を17も用意している点はとても先進的です。柏の葉T-SITEにはテスラスーパーチャージャーがすでに用意されていますし、柏市にも徐々にEVの波が到来しつつあります。
細かい部分ですが洋室の収納引き戸は下レール、洗面台の収納のソフトクローズはありませんでした。
一方で私が初めて遭遇した仕様がありました。
一つ目がキッチンシンク下の収納について開き戸が両脇に格納できるタイプだった点です。
野村不動産のカップボードで同じような仕様があった気がしますが、これをシンク下に採用していました。フライパンなどのキッチン道具は入れにくいものの、床がフローリングなのでゴミ箱がシームレスに格納できる点では使い勝手がいいと感じる方もいそうです。
そして二つ目が、リビング入り口ドア（ファッションドア）のソフトクローズです。
機密性の高いマンションは玄関を開けた瞬間に、ドアがバタン！と閉まり建具にダメージが入る危険があります。
それを防いでくれる気配りの行き届いた素晴らしいギミックとなります。
ちなみにドアキャッチャーも付いています。
外観・共用施設
当マンションは道路面よりも約２m高いレベルに建設するため、エントランスに入るまでに緩やかなステップを上がっていきます（もちろんスロープもあります）。
そのステップにアクセントの間接照明が入るのですが、これだけでテンションが上がる未来が見えます。私、間接照明大好きマンです。
建物の背中側は10階よりも上をガラス手すりとして上質さをプラス、エレベーターホールは建物一体型ですが、ガラスパネルで覆ってくれているためむしろ良いアクセントとなっています。
そして駅徒歩1分を叶えてくれる別棟の長いエントランスホールがこれまた素敵なのです。
エントランスホールは通常マンションの１階の一部のスペースを割いて設けるものですが、オハナ柏たなかはわざわざ別の１階建の建物を用意し、ホテルライクな回廊を通る住戸動線となっております。
ガラス張りの石畳にはシックなファニチャーも置かれ、外に見える植栽も相まって薄暗がりの時間帯は特に感動的な雰囲気になると思います。
そしてこのエントランスホールだけではなく、なんとC棟の一階部分も全て共用部分としております。
ワーキングラウンジだけでもこの大空間です。
他にも個室ワークルーム、ゲストルーム、キッズルーム、コミュニティルーム、中庭テラス、無人コンビニ、生協宅配置き場、カーシェア３台、フリーWiFiなどなど使い勝手の良いものが数多く用意され、エリア内では間違いなくトップクラスの充実具合となっています。
表面はガラス手すり主体、そしてスラブtoスラブの隔板やコンクリートのマリオンでメリハリを付けた大規模マンションと相性の良いシンプルかつ複雑なデザインとなっています。
敷地形状に沿わせた配棟計画でジグザグとした立体感も出せているため、公園や道路から見てもカッコイイものになると思います。
エントランスホールの南東側には車寄せも設けられており、これは重宝しそうですね。
エントランスホールにはゴミ置き場も併設されているので、屋内からはもちろん駐車場からでもダイレクトにアクセスすることができます。
エレベーターは２機×２ヶ所の合計４機ですが、エントランスホール側C棟と線路側のA棟にわけて配置されているため、部屋によっては結構離れます。
画像出典：オハナ柏たなかパークフロント公式サイト、簡易図面集
住環境
柏たなか駅東口改札を出たらすぐそこが建設地です。
電車からでも見えます。
道路を挟んですぐそこにパークホームズが建設中です。
駅導線としては同等の使い勝手ですが、買い物施設のヤックスドラッグやカスミにはパークホームズの方が近いです。
セナリオハウスパークと敷地の間の接道面です。
このマンションのサブネームにもなっているパークことセナリオハウスパークです。
ちなみにセナリオハウスは広島建設の戸建てブランドとなります。
（マンション名がオハナ柏たなかセナリオハウスパークフロントだったら面白かった）
今は抜けていますが、マンションが建つと駅は見えなくなります。
お子さまと遊ぶご家族でいっぱいです。
それでも公園がめちゃくちゃ広いので全然ゆとりがあります。
インターロッキングの花道です。
芝生も青々と元気です。
100mくらいありそうな奥行き。
公園やオハナの東側の道路です。
車の通りはまばらなので安心。
敷地の北東交差点です。
奥に見えるタワーは柏の葉キャンパスのマンションです。
振り返って北向き方面。
パークホームズは完成形が見えてきました。
線路の西側には日常利用が想定されるスーパーのカスミ。
ヤックスドラッグも東口駅前ロータリーにあります。
カスミの向かいにはエニタイムフィットネスもあります。
周辺相場・資産性
新築
- パークホームズ柏たなか 柏たなか１分 2024年築予定 坪単価180万円
中古
- デュオヒルズ・ザ・グラン 柏たなか３分 2018年築 坪単価185万円
- シャリエ柏たなかステーションヴィラ 柏たなか３分 2017年築 坪単価170万円
- ライオンズ柏たなかステーションプラザ 柏たなか２分 2009年築 坪単価140万円
当物件の価格目安
- オハナ柏たなかパークフロント 柏たなか１分 2025年築予定 坪単価220〜250万円（70㎡換算で4,667〜5,303万円）
将来のリセールバリュー（予想）
築10年時点
- オハナ柏たなかパークフロント 柏たなか１分 2025年築予定 坪単価190〜220万円（70㎡換算で4,030〜4,667万円）
※現在の市況、周辺相場などから個人的見解のもと算出したものです。参考程度でお願いします。
デュオヒルズ・ザ・グラン
シャリエ柏たなかステーションヴィラ
ライオンズ柏たなかステーションプラザ
管理費・修繕積立金など
- 管理費 月額230円/㎡ 70.56㎡換算で16,230円
- 修繕積立金 181円/㎡ ※均等積立方式（計画上値上げなし） 70.56㎡換算で12,770円
- インターネット使用料 770円
- 駐車場 平置（5,000＊2,500）10,000円、EV区画（5,000＊2,500）14,000円、大型（5,300＊2,500）14,000円、身障者優先（6,000＊3,500）14,000円
- 修繕積立一時金 9,881円/㎡ 70.56㎡換算で697,200円
- 管理準備金 277円/㎡ 70.56㎡換算で19,550円
ディスポーザーありで共用施設が多いとはいえ、管理費は周辺物件と比べると高い印象を受けました。
駐車場がオール平置きで大規模物件のわりには意外と…
その代わりかはわかりませんが、オハナ特有の取り組みである均等済みの修繕積立金が意外と安い気もしました。一時金や駐車場も一般的ですし、トータルとしては悪くないと思います。
総評
柏たなかエリア、そして価格帯がフィットする方にはとてもオススメできる物件です。
予算5,000万円前後で、居住満足度が高く、資産性もある程度カバーできる新築マンションに住みたいという方には広域視点でも検討する価値があります。
冒頭で触れたように坪単価200万円前半から選べる駅徒歩１分の新築マンションというのは現在首都圏ではほとんどありません。
逆に予算がキツイという方は新築のパークホームズでも資産性という観点では全く問題ないと思います。存在感や満足度は正直オハナに敵わないと思いますが、駅徒歩１分という点は変わりませんし、そもそも価格が違いすぎるため、リセールの際の値下がりリスクも抑えられるはずです。
普通列車しか停まらない柏たなかの駅力については正直強くはないと言わざるを得ず、今後の街の伸び代に関しても同じTX沿線において相対的に期待しにくい部分ではあります。それでもオハナが駅ナンバーワン物件であることは間違いないので、資産価値の維持はそこそこ安心できるものと考えます。
それに、通勤時間帯に限っていえば普通列車の本数は増えますし、守谷始発に乗れれば座って通勤できる可能性すらある点に関して言えばむしろ柏の葉キャンパスより先の駅よりも優位に立てるかもしれません。普通でも秋葉原まで直通40分弱なのでイメージ以上にアクセスは悪くないと私は思います。
それよりも不便を感じるとすれば、やはり買い物利便性だと推測します。
近隣の流山おおたかの森や柏の葉キャンパス、さらには守谷よりも選択肢が少ないというのは客観的に見ても事実だと思います。
私は柏の葉キャンパスに現在住み、以前は守谷にいたこともありますが、両方とも駅周辺で日常の買い物は完結できましたし、さらに自転車があれば何不自由なく暮らせる場所でした。
柏たなかには駅前の公園や病院、新設の学校に唯一無二の魅力がありますが、それ以外の要素ではどうしても劣後する部分が多くなってきます。
そのような状況でオハナ柏たなかを検討する際、個人的には下記の中で選ぶと資産性としてはより安心できると考えます。
- 流山おおたかの森や柏の葉キャンパスの中古とバッティングしにくい価格帯（5,000万円以下）
- 新築のパークホームズ柏たなかと重なる価格帯（4,000万円中盤以下）
- 条件によらず総額が安い部屋（4,000万円前半）
要するに、4,000万円台、坪単価230万円以下70㎡（南向きがベスト）ということです。
まだ予定価格段階ではありますが、角住戸や広い部屋は居住性は高まるものの価格が高く、資産性としてはリスクがあると感じたところです。
オハナの魅力は、南向きのパークビュー、平置きP、充実の共用施設、駅１分、存在感にあります。
それらを押さえつつ、より柏たなか相場に近い価格の部屋から選ぶとトータルとして満足度の高い買い物につながると考えました。
なお、オハナの第１期は2023年6月中旬を予定しているとのことで、まずは条件の良い部屋（線路から離れ、エレベーターからも近い南向きB棟）から販売されます。
売れ行き次第で値上げ（例：条件の劣る部屋でも良い部屋と同じ価格にするなど）もあるかもしれないとのことなので、上記のポイントにおいてオールグリーン！という方は第１期で早々にゲットすることをオススメいたします。
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