この記事を読むと分かること
物件の基本的な情報、モデルルーム・現地を実際に訪問した感想
間取り、主な設備仕様、周辺相場と比較した際の客観的な意見
物件の良い点、イマイチな点
はじめに
常磐緩行線・常磐快速線・東武アーバンパークラインが交差する柏駅は、千葉県でも有数の乗降者数を誇る駅として名を馳せております。
北関東や東京東部エリアに地縁がないと柏についてイメージが湧かない方も少なくないかもしれませんが、先に述べた路線のほかにも、常磐線が東京メトロ千代田線に乗り入れを行っており、大手町駅までは40分程度で直通しております。
乗り換え無しで都心まで行けることや、都内と比較しても遜色ない街の利便性を考えると、穴場感があると個人的には思います。
しかも、西口エリアに関しては三井不動産によるトリプルタワーマンションなどを含む再開発計画も予定されており、現在調整が進んでおります。
閉店して久しいSOGOの跡地もついに三井不動産が取得しましたし、今後の発展にも期待が持てる街となっております。
さて、TXユーザーの私も日頃流山おおたかの森で乗り換えて遊びにいくことの多い街ですが、近頃新築マンションの供給が多く、執筆している現段階でも、プレミスト柏千代田やプラウド柏ガーデン、ルピアグランデ柏などなどとにかく激戦区となっているわけです。
一年ほど前に完売し、入居が開始されている駅徒歩4分のパークホームズ柏タワーレジデンスは、今では考えられない坪単価230万円ほどで販売されていました。過去を回想しても虚しくなるだけですが、状況は大きく変わりましたね。（実は当時検討していました）
柏駅周辺は基本的に高島屋や丸井、ショッピングモールなどがひしめく商業地区として栄えているのですが、分譲マンションもすでにそこそこの数が存在しており、駅徒歩5分という条件も珍しくないエリアとなっております。
もちろん新築を建てる土地こそ昨今は少なくなっておりますが、それでも各社駅徒歩10分以内でまとめてきております。
そんななか、今回ご紹介するシティテラス柏に関しては、柏駅西口から徒歩15分というはっきり言って駅からかなり遠い場所に建設されます。
駅から離れれば利便性はもちろん資産性も厳しくなるのが普通の考え方ですが、このビハインドを背負った当物件がもつ魅力について現地に赴いて調査してまいりました！
物件概要
- 物件名：シティテラス柏
- 所在地：千葉県柏市豊四季台二丁目937番78（地番）
- 交通：JR常磐線「柏」駅から徒歩15分・東武鉄道野田線「柏」駅から徒歩15分
- 総戸数：174戸
- 占有面積：67.32㎡～73.33㎡ ※第1期公開時点
- 規模：地上10階建
- 権利形態：所有権
- 用途地域：第一種中高層住居専用地域
- 駐車場：108台（平置き29台、昇降横行式69台、単純昇降式9台、身障者用1台）、来客用1台
- 駐輪場：261台（スライドラック式70台、下部スライド2段式191台（上段76台、下段115台））
- バイク置場：14台
- 売主：住友不動産株式会社
- 販売会社：売主／住友不動産株式会社・販売代理／住友不動産販売株式会社
- 施工会社：株式会社長谷工コーポレーション 一級建築士事務所
- 設計：株式会社長谷工コーポレーション
- 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
レビュー
価格
第1期販売は3月を予定しており、現状公開されているのは予定価格となっております。
- A棟（南向き） 5階 67.34㎡ 4,500万円台（南東角は4,800万円台） 坪単価約221万円
- C棟（東向き） 7階 67.34㎡ 4,400万円台（北東角は4,600万円台） 坪単価約216万円
- C棟（東向き） 3階 67.34㎡ 4,200万円台（北東角は4,400万円台） 坪単価約206万円
ざっくりとした目安価格ではありますが、第一期は条件の良い部屋からの販売となりますので、このラインよりも大幅に上ぶれることはないと思います。
同一階、同一棟での価格の差はありませんでした。
ちなみにまだ要望書段階ではありますが、ほとんどの部屋にチェックが入っておりましたので、上記の部屋は抽選になりそうです。
当物件はABCDの4棟構成となっており、主開口部の方角はAが南、Bが西、Cが東、Dが南西となります。
営業の方に確認したところ、価格差としては高い順に、
A＞C＞D＞B
となるようです。
間取り
A6type 67.34㎡ 3LDK
間取りはオール3LDK（一部は2LDKS・1LDKS）となり、間取りもいわゆる縦長リビングの田の字型となります。
70㎡無い住戸がほとんどとなり図面上はあまりテンションの上がらないものでしたが、モデルルームを実際に見て印象がかなり変わりました。
まず柱の食い込みがかなり少なく、梁の張り出しも非常に抑えられていることで、表記上の面積以上のゆとりを感じました。
基本天井高は約2400となりますが、体感では2500と錯覚してしまうほどです。
そして住友不動産らしくLDのサッシが非常に幅広で、かつ透明ガラス手摺りを採用しているため開放感もなかなかのものでした。
B2type 67.34㎡ 1LDK2S・2LDKS
当物件で最も条件の良い間取りのひとつ、南西と南東の角住戸です。
エントランスホールの真上に位置するため、マンションを見上げた時に目立つ”顔”のようなポジションですね。
間取りとしては他の住戸とそう変わらず、追加でLDとキッチン、Sの東側に窓が設けられるものとなります。
オススメの間取り
- C棟の中高層階（理由：当物件で唯一景色が抜ける）
- C棟の3階（理由：条件の違いは少ないのに4階との予定価格差が大きい）
- A棟の高層階（理由：当物件では希少な南向きの採光が得やすい）
- C棟の最上階（理由：最上階のルーフバルコニー付き大部屋）
※筆者の主観によるものにつき参考程度に捉えてください
設備仕様
主な設備仕様
- 可動式ルーバー面格子
- 直床・二重天井
- エントランス・EVダブルオートロックハンズフリーキー
- 床暖房
- ディスポーザー
- オンライン給湯リモコン
- 複層ガラス（一部Low-E複層ガラス）
- 対面キッチンカウンター
- キッチン巾木収納
- キッチン収納ソフトクローズ
- 食器洗乾燥機
- ショット社製ガラストップコンロ（温度自動コントロール機能付き）
- 食品庫
- キッチン収納ブルム社製フルエクステンションレール
- 浴室ブランケットライト
- 浴室ミュージック機能
- 節水タンクトイレ
- 浴室暖房乾燥機
- コンセント付き納戸
- 袖壁なし吊り下げ型ウォールドア（廊下側のドアのみを開放できる新型）
- 共用廊下側洋室引き戸レールなしソフトクローズ風（ウォークインクローゼットも）
設備仕様に関しては住友のこだわりを随所に感じるものとなっておりました。
まず、共用廊下側の洋室扉が全て標準で引き戸というのはかなり珍しいなと感じました。
レールがない吊り下げ式ですので、床面もすっきりと開放的です。
可動式ルーバー面格子、ディスポーザー、新型ウォールドア、巾木収納など、あとから替えにくい部分をしっかり上質なものでまとめてくれているのは素晴らしいですね。
住友不動産では恒例の引っ越し無料、洗濯預かり11ヶ月無料サービスもございます。
残念ポイントだったのが、洗面所収納だけがなぜかソフトクローズ無しだった点、浴室のライトがボコっと飛び出しているブランケットタイプだった点、トイレがタンク付きで手洗いカウンター無しだった点です。
駅近のプラウドにはほぼ備わっていた設備だったのでせめてオプションで変更できればいいのですが、現状は難しいとのことでした。
隣戸境のパーテーションはショートタイプでした。
外観・共用施設
外観はブラックトーンでまとめてくることが多いすみふらしくない、ホワイトグレーのタイル張りです。
A棟は7階建、BCDは10階建としているところから立体感が出ています。
エントランス部分は二層吹き抜けのガラス＋レンガ調の重厚感を押し出した住友の十八番ですね。
ちなみに柏市の景観重点地区になっていることから外観を白基調としたらしいのですが、その景観というのはUR住宅が主なんですよね。
URに合わせるための白と言われるとそれはそれで思うところがあるのですが、そのURの外観もモダンでシンプルな良さを感じさせるものなので、私は納得できてしまいました。
敷地の北東の接道部分に四季のみちという緑道が整備されます。
現状は空地のような状況ですが、綺麗になればより素敵な雰囲気となるでしょうね！
ちなみに、四季のみち一帯の整備が完了すると敷地の北からサブエントランスに入ることができるようになるらしいので、実現すれば徒歩15分→12分くらいに短縮されるかもしれません。
緑道を挟んで東側にはデュオヒルズ柏が西に窓面を設けて立っているため、B棟に関してはあえて西側の駐車場・敷地西側の豊四季保育園ビューとしております。
エントランスだけで相当な優越感を得られる。これが住友の魅力！
間接照明が多用されており大人な雰囲気を感じます。
共用施設はテレワークラウンジのみですが、個人的に一番欲しいものなので羨ましいです。
（パーティールームやゲストルームは要らない派です）
共用施設一覧
- テレワークラウンジ
- 二層吹き抜けエントランス
- 宅配ボックス
資産性・周辺相場
オーベルグランディオ柏
オーベル柏パークフロント
デュオヒルズ柏
周辺相場
- ライオンズタワー柏 柏駅徒歩3分 2015年築 71.58㎡ 7,180万円（坪単価331万円）
- シティハウス柏イーストコート 柏駅徒歩6分 2007年築 72.43㎡ 4,990万円（坪単価227万円）
- オーベルグランディオ柏桜ヴィラ 柏駅徒歩12分 2012年築 78.86㎡ 4,500万円（坪単価189万円）
- オーベルグランディオ柏欅ヴィラ 柏駅徒歩12分 2012年築 75.72㎡ 3,790万円（坪単価165万円）
- オーベル柏パークフロント 柏駅徒歩16分 2016年築 73.28㎡ 3,880万円（坪単価175万円）
- オーベル柏パークフロント 柏駅徒歩16分 2016年築 70.76㎡ 3,180万円（坪単価148万円）
当物件の価格目安
坪単価190万円〜230万円
※坪単価とは3.3㎡あたりの価格です。※第一期予定価格による推定です。
将来のリセールバリュー
築10年時点 坪単価140万円〜200万円（70㎡換算で2,968万円〜4,242万円）
※現在の市況、周辺相場などから個人的見解のもと算出したものです。参考程度にご利用ください。
シティテラス柏にほど近いオーベルグランディオ柏、オーベル柏パークフロントが価格のバロメーターとなる
敷地隣の2019年築のデュオヒルズ柏が3000～4900万円台の売り出しだったことを照合すると住友ブランドとしてはお手頃か
住環境
柏駅周辺であれば大抵のものがそろいますので、仕事帰りに高島屋のお惣菜を買って帰るなんて生活も日常にできます。
今回はまず柏駅からの導線をざっくりとご紹介します。
現地まで歩いた際に試しに動画も撮影してみたのでよろしければご覧ください。※撮影＆編集に関しては超初心者なのでクオリティについてはご容赦ください…
駅前はご覧の通りのビル群ですが、物件周辺は静かな住居系地域となります。
最短ルートは高島屋新館前の階段を降りて商店街を抜ける道となります。
商店街を抜けた後に国道6号線を横断しますが、この辺りでは貴重な地上の横断歩道を通ることができます。
歩道橋や地下通路は面倒ですからありがたいですね。
ひたすらまっすぐ歩いてこちらの景色にたどり着きましたら向かって左から右へ曲がります。
建設地は若干高台になっております。C棟であれば低層階でも柏駅方向に抜ける眺望を楽しめるかもしれません。
ちなみに、四季のみちが開通しましたらこちらの坂道を上ることになります。
四季のみちを挟んで左がシティテラス柏、右がデュオヒルズ柏です。
デュオヒルズの奥の棟がシティテラスを向くため、B棟は西に窓面を振っています。
A棟は基本的にURを望む眺望となります。
豊四季保育園の西側の区画では現在URの新築工事中です。
徒歩5分の場所にスーパーがあります。
徒歩6分の場所には豊四季台公園があります。
バスも物件の目の前から定期運行しています。
物件の南側にはそこそこ背の高いURがあります。
今の時期など日の角度が浅い季節は、A棟（特に低層階）に影が落ちるかもしれません。←要注意！
総評
良い点
- ビッグターミナル駅徒歩圏内の住友ブランドマンションが坪200万円強はお手頃感がある
- 静かな住居系地域のため柏の喧騒から離れて生活ができる
- 価格はリーズナブルだが、設備仕様は高い
- 認可保育園が隣にある
- 駅から離れた土地だが、URや東京大学などによる整備によって豊四季台アドレスは近年相場が上がり始めている
- 物件近くにスーパーや公園がある
イマイチな点
- 実際に歩いてみたが駅徒歩15分はやはり遠い
- 駐車場設置率62%かつ機械式中心
- 条件の良い（南向きや眺望が抜ける）部屋が少ない
- デュオヒルズ柏やオーベルグランディオと比較すると見劣りする立地
- バス便は多くない（極端に少なくもない）
モデルルームを訪問を終えた感想は、
住友なのに価格が重くない！そして設備仕様かなりいい！
といったなかなかテンションが上るものでした！
一方で、現地まで歩いて行った直後の感想は、
やっぱり遠いなコレ！！！
といった身も蓋もないものでした（）
基本的に駅近物件を中心に生きてきた私としては、毎日往復することを考えると徒歩10かかると厳しいものがあると個人的に感じてしまいます。
人気が高まっている幕張ベイパークの13分ですら結構厳しかったので、駅距離はやはり最大のネックですね、
ただし、その分設備の良さは光っており、ディスポーザーはもちろん、可動式ルーバー面格子や大きなサッシや、オール引き戸など住友不動産のこだわりを感じるものになっておりました。
歩くのが苦でなければ結構コスパは高いと思いますし、なんなら自転車を使えば不自由はほぼないでしょう。
ただ価格が安いだけではないのがシティテラス柏の魅力だと思います。
しかし、駅から離れているのに駐車場が100%でなかったり機械式中心だったりというのはかなりの残念ポイントです。
例えば、付近のオーベルグランディオは自走式立体駐車場で立派なシャッターゲートがついているので、比較すると虚しさが滲みます。
それらのメリデリを踏まえた上で、やはり住みたい！と思える方であれば、価格が抑えめとても買いやすい物件であると感じました。
柏駅周辺の築浅物件はもはや坪230万円以上はしますし、ワイワイ賑やかな街中に住むことに抵抗を覚えるのであれば結局離れた場所に目を移すしかありません。
もしシティテラス柏を有力候補にするのであれば、第1期販売で前述のような条件の良い部屋を早めに申し込んでおくことをオススメいたします。
妥協して安い部屋をわざわざ買ってしまうと、住環境の良い豊四季台に住む意味が薄くなってしまいます。
（そもそも条件が悪いからと言って安く売り出すかはわからないのが住友流）
物件内での条件差（日がほとんど入らなそうな部屋もある）が激しいので、販売まで時間がある今のうちに欲しい部屋を吟味して要望書を出しておくと良いでしょう。
シティテラス柏もガラス張りのエントランスでカッコよく決めてくれるハズです！
現地飯レポート
私が柏に行ったら5割の確率で訪れるラーメン屋「誉」
シティテラス柏と同じ西口徒歩3分の場所にあります。
甘めでコクのある味噌ラーメンがめっちゃ好みで、２ヶ月に一度は電車を乗り継いで食べにいきます。
ごま油の効いた辛ネギトッピングも人気です。
野菜やメンマを無料で多めにできるのですが、野菜は想像を超えた量になりますのでご注意ください。
私の定番コールは「野菜普通、メンマ多め、脂ギトギト、麺堅め」です。
味噌ラーメンなのに背脂がチャッチャしてあるのが良い個性となっております。
炙り香の立つチャーシューメンもオススメです！
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